新築、中古、分譲マンションの選び方!!

高層マンションの売れ行きに異変が起きていますね。

震災や停電など色々と不便な面が表面化してきた高層マンションですが、高層マンションの買い時はいつと考えたとき、「高層マンションの買い時は今」ともいえるでしょう。

すでに販売されてる高層マンションやコレから販売しようとする高層マンションを今までのような値段で売るのは難しいといわれています。

眺望の良いことで人気の高層マンションでしたが、今回のように地震がおきると高層階ほど揺れが大きく、停電時などエレベーターが使えないということや眺望を求めて湾岸エリヤに建築されたマンションは液状化現象の心配があるなど、人気にかげりが見えてきています。

例えば２０１１年4月の２０階以上の新築分譲マンションの売れ行きは全年の同月期に比べ８割以上落ち込んでいると言います。

八王子や多摩エリアが人気だそうで指標となるのが戸建の売り上げ個数だそうです。
マンションの場合一つの場所で複数の購入となるので、戸建の売れ行きで探るのが良いのでしょう。

震災以降、八王子二部xt件を探しにいている人が増えているようで、中には湾岸エリアの高層マンションからの引越しを検討している人も多くいるようです。

となれば、売り急ぐ人も多いので高層マンションの買い時はいつと言えば今と言うことになるでしょう。

高層マンションの人気は、中国人を中心として外国人によっても支えれられてきたのですが、その外国人たちが原発事故に不安を持ち高層マンションを買い控えているというのです。

つまり、高層マンションは値下がりしていると言うことと、その値下がりを防ぐために管理やマンション住人のつながりを強める工夫をしていくでしょうから、高層マンションの買い時は今と言えるでしょう。

壁紙の張り方をしらべて見ると、色々なサイトがあり動画も載っていて、これなら何とかなりそうだと、自分で楽天の通販から激安の壁紙を購入してチャレンジしてみました。

壁紙の張り方は、意外と簡単そうですが、基本の道具があってのことでしょう。幸い楽天で見つけた送料無料な壁紙初心者セットだと、壁紙を切るカッターや切るときなどの押さえに使える金属へら、跡をつける竹べらにはみ出たノリを拭くスポンジ、境目を密着させるローラーに乱れやはがれ防止のコーキング剤に貼るときに壁と壁紙の間に入る空気を馴らして逃がすブラシと壁紙の張り方を解説している冊子がセットで付いていました。

壁紙を楽天で探す！
常に最新の価格やレビューが表示されるようになっています。

壁紙の張り方が簡単に出来る生のり付きと言う物で、のりが厚く付いていてフィルムが付いているタイプのものでかなりの重量があります。

30Mで幅は90センチ（標準は90センチのようです）プラスのりしろ（みみ）が数センチで巻いた状態でダンボールに入って届きました。

壁紙を張る前に以前の古い壁紙をはがします。その時に壁の地肌との間に薄い白い紙がありますがコレはがさない方がよいということです。しかし所によっては剥がれてしまいますが少々は仕方ないです。

はがしてみると凸凹になる場合がありますがそれは、専用のパテで埋めると壁紙の張り方には書いてありますが、別に用意しなくてはなりません。

私の場合、少しアナとか凸凹がありパテは用意してなかったのでコーキング剤を塗っておきました。
塗布してへらでなぞり平らにして目立たないようにします。

剥がせたらいよいよ壁紙を張ります。横幅は決っていますし以前のものの後がわかるのでそれにあわせて貼るとやりやすいと思います。

生ノリの面にあるフィルムに5センチ間隔で線が印刷されていて、壁紙の張り方にあるように少し余裕を持たせてきり、フィルムを剥がして貼り付けます。作業は2人で行うほうがうまくいきます。

生のり付きが意外と重く力が要ります。ノリは水溶性で乾くまでハリ直しが利くのであわてずに作業が出来ます。張ったら、空気抜きのブラシで壁との隙間に入る空気を逃がします。

そしたら、竹べらで下や上の角をクセ付けして今度はへらを当てカッターで切ります。
このカッターで切るというのが現実にはうまくいかず、意外と力がいるのとマメにカッターの歯を割り新しい刃先を出さないとすぐに切れなくなって壁紙がグズグズになってしまいます。

壁を傷めないように壁紙だけを切るなどと壁紙の張り方には書いていますが、使用とは無理でしょう。
とにかく力を入れて上と下はきれいに切れました。

今度は2枚目ですが重なりの部分が問題です。壁紙の張り方では、数センチ重ねて歯って重なりの間を切りそれぞれのはみ出は部分を剥がしてローラーで堺目を圧着させるとあります。

重ねるときにあまりケチって重なりを少なくすると重なりがなくなってしまったり、激安壁紙のせいか端に印刷があったりしてきれいに仕上がりません。

境目を切るので曲がっても左右の壁紙とも同じ切り口になるのであわさめは、完璧に同じ切り口のはずです。が、重なりは厚さが倍になるので１回で出来るのが難しい！

1回で切れないと必ずというほど曲がって切り口がずれます。力を入れて切り何とか様にはなりましたが、境目のカットは注意が必要でしょう。

コンセントなどはカバーをはずして、壁紙の張り方に従えば後でカバーをかけるので、切り口が汚くても切りすぎなけれな綺麗に見えます。

なんとか張り終えましたが、コーキング剤が大活躍してくれましたね。
楽天で購入したセットでは、いくつか壁紙に種類がありその色に合わせたコーキング剤が入るので、コレで意外とアラを隠せます。

壁の角やあわせめなども、コレを塗れば目立たなくなるし、張ったときはしわが見えても後からのりが乾くせいか意外とシワもなくなります。

リフォーム業者に依頼すると一部屋数万円から十数万でしょうが、セルフリフォームだと1万円くらいで出来てしまいます。壁紙の張り方歯、自分でも出来ますので、日曜大工が好きな人や費用を節約したい人にはおすすめです。

普段はわからない壁紙の汚れですが、張り替えてみると部屋が明るく綺麗になったことを実感できますよ。

分譲マンションですと管理組合があると思います。

多くの分譲マンションでは、毎年役員を持ち回りで決めている事でしょう。

私の住むマンションも、毎年順番に管理組合の役員がまわってきます。

分譲マンションを賃貸にして他人に貸している人もいて本人は近くに住んでいない、中には外国に転勤などでやむなく賃貸にしている人もいると思います。

管理組合の組合員及び役員は、当然の事ながらマンションの区分所有者が該当するわけですから部屋を借りている人には権利や義務はありません。

国土交通省のマンション標準管理規約では、管理組合の役員になれるのは住居する所有者となっています。（調査時）

そうなると、賃貸にしている区分所有者は管理組合にかかわることなく家賃のみを受け取っていることになります。

管理組合の役員を好んでする人は少ないでしょうから、この部分に不公平感を持つ人もいるでしょう。

以前最高裁で所有する分譲マンションの部屋を賃貸にしている不在所有者に対して、管理に協力できない分を金銭に換算して請求するという「協力金」の支払いを命じる判決がありました。

判例では月額2500円ですがケースバイケースということです。

いっそのこと、所有者だけでなく賃貸し住居者にも管理の権利や義務を与えるのも一つの案と思います。

通常は皆さんきちんと管理組合の役員をこなしているのですから、やはり不公平感が起きないようにすべきでしょうね。

マンションと保証、高価な買い物だけに気になりますね。

不具合を補修するという保証は、当然付いているわけですが新築マンションの多くは、入居後2年以内に不具合があれば無料で直してもらえます。

多くはといいますのは、それぞれ新築マンションの保証期間は1年から10年というのが大半で2年というのが最も多い保証期間だそうです。

因みに、我が家のマンションは10年付いていて不具合の場所や種類によっても違いますが、概ね安心できると思います。

ただし私の住んでいるマンションは、不具合の補修（不具合かどうかの判定）について分譲会社と話し合い中です。

所で、マンションの無償修理を受けるには不具合箇所がなくてはならず（当たり前ですね）では、何を持って不具合とするのかが重要です。

保障期間に無償で修理をする（費用を負担する）のは、分譲会社が普通で、点検をするのも分譲会社が一般的です。

コレを聞いて納得いかない人も多いのではないでしょうか？自分の非を認める（自分で販売したマンションの不具合箇所を認定する）わけですから、明らかな場合を除き問題となることもあります。

そこで最近は、点検を分譲会社側に任せず第3者の専門機関に任せる方法もあるのです。

費用はかかるのが難点ですが、専門家が客観的に判断してくれるので安心して任せられるというわけです。

このように、新築マンションの無償で補修してくれる保証期間は、2年というのが多いのですから、そのときの（最終保証期限）点検は、第3者の専門期間に任せるのが、長期的にはお得だと思います。

小さな補修ならよいですが、数千万円の大規模修繕を強いられることもあるからです。

住宅購入の注意点は色々とあるのですが、こんなところも注意しておきましょう。

住宅ローン控除で還付金を受けた人も多いと思います。

2009年に住宅の購入や新築を行った人は過去最高の住宅ローン控除を受ける事が出来るそうです。

気になる控除額は、長期優良住宅なら10年間で最高600万円、年間で60万円、疎でない住宅の場合には10年間で500万円、年間で50万円の住宅ローン控除が受けられると言うことになります。

しかし、注意すべきはこれらの銃買うローン控除を受ける、還付金を受け取るには申請をしなければならないという点です。

さらに、住宅ローン控除の還付金は、還付ということで払った額から返してもらうということになりますから、払った以上にはその権利が生じてももらうこと（還付される）はないということでしょう。

では、住宅ローン控除の還付金を受け取るには確定申告をしなくてはいけません。そのためには税務署（どこでも良い）で住宅ローン控除の申告書を手に入れます。

必要書類をそろえ、申告書と一緒にくれる手引書を見て計算していくと還付額が出てきます。計算といっても難しいことはなく書くことも必要書類にかいてある数字を書き写していく事がほとんどです。

後は管轄の税務署に持ち込むか郵送して不備がなければ指定の金融機関に住宅ローン控除の還付金が振り込まれるということです。

サラリーマンの人は最初だけ自分で申告しておくと次年度からは勤め先の年末調整で受けることが出来ます。

夫は、個人事業主で青色申告会に加入しているため毎年ここで申告しています。

住宅ローン控除の還付金は、くれるお金ではないため例えば名義を夫婦で共有していて、共働きならよいですがそうでなければ働いていない（所得がない）人の分は対象にならないので注意が必要です。

我が家も共有名義で、私は専業主婦のためその分住宅ローン控除の割合は低くなっています。

アウトレットマンションの評判が話題になっていますが注意というとどのようなものがあるのでしょうか？

景気後退が深刻な中、売れ残った物件や販売元が倒産したりして格安で販売される「アウトレットマンション」が評判で人気です。

東京や神奈川、千葉・埼玉といった関東圏を中心に大阪や名古屋などの関西圏、札幌なども意外と人気で注目を集めています。

近頃は「アウトレットマンション」を専門に販売するような業者も現れ中には、元値よりも数千万円も値下げされて販売される物件もあるといいますから人気が出るの当然のことなのでしょう。

この不景気では、業者も在庫を一掃して損を覚悟で現金化したいとか、倒産して破産管財人を経て落札した物件などがあります。

分譲マンションや戸建は高価なだけに、「アウトレットマンション」といえば相当お得感がありそうですが、アウトレットマンションで注意しなければいけないことは保証についてでしょう。

新築で売れ残り、未入居だから新築と同じ扱いを受けるのは当たり前と思っている方も多いと思いますが、

これが当てはまるのは完成から1年未満の場合であって、完成から1年以上過ぎた物件は未入居であろうと、新築物件が対象になる10年間の無償補修が法的には受けられないということです。

ですから購入時に保証期間などの確認や説明をきちんと受けるというのが「アウトレットマンション」の注意点といえます。

何千万値引きされ、格安と謳っていても本当にその価格がお得なのか周りの相場や保証など良く確かめ、総合的に判断すべきです。

特に、今のようにリストラや倒産、収入が右肩上がりを望めない状況では、将来的にかかる費用や修繕積立金の値上げなど、しっかりとした見極めが必要でしょう。

分譲マンションの管理費などについて以前、管理組合に問題提起していましたがこの程、案がまとまり臨時総会で承認されました。

分譲マンションの管理費は、共益費や修繕積立金と一緒に考えている人が多く、今回問題になったのは修繕積立金の毎月の積み立て額です。

私のマンションの場合30戸の中規模分譲マンションですが、全て大型の機械式駐車場なのでこのメンテナンスや将来的な建て替えの費用が馬鹿にならないのです。

入居時には、駐車場料金が無料からあるということで、人気もあり素直に喜んでいたのですが、長期的な住居と考えた場合、老築化に伴う建て替えという問題もわかってはいましたがソレほど額の大きなものと、その時は考えていませんでした。

以前の日記にも書いたように、調べてみて機械式駐車場の修繕費は莫大なものになるということがわかり、管理組合に提起したわけです。1台あたり100万円位ですから大きいです。

分譲マンションは自分たちで管理しなければならないのですから管理費や共益費、修繕積立金が安いと喜んでいると後で困るのは自分たちです。

修繕積立金が余るのはいただけないですが、足りないのはもっと困ります。不景気なだけに、大規模修繕時に修繕積立金が足りないので一戸当たり100万円用意してくださいと、いきなり言われて、はいそうですかと全員が耳をそろえて出せるところはまずないでしょう。

そういった事を考えると、分譲マンションの管理費や修繕積立金を安いからと選んではいけないことになりますね。賃貸と違い、やがては我が身にかかってくるのです。

途中で譲渡するつもりでも、管理費が十分で修繕積立金がきっちりと積み立てられていれば、それだけ管理の行き届いたマンションということで資産価値も上がり、人気のマンションとなるでしょう。

反対に中古マンションを選ぶとき、管理費や修繕積立金の額や集まり具合なども調べれば、それだけ良いものが手に入るということです。

これからのマンション選びは目先の利益にとらわれないで長期的な目線で選ぶ必要があると思います。

新年明けましておめでとうございます。今年もよろしくお願いします。

しばらく更新していませんでしたが、今年は少しずつ更新していこうと思います。

さて、私の住むマンションですが手抜き工事が発覚？し、訴訟も辞さない勢いで交渉を進めていたり、1階の庭に出たシロアリ騒ぎ、将来的に起こるであろう機械式駐車場の交換費用の見積もりなど色々と問題も出ています。

さらには、年明けから景気の悪い話で申し訳ないのですが昨今の不況のせいか、管理費を滞納する人も何人か出ていて今後に不安を残す状況となっています。不況の影響はこんなところにも出てきているのですね。

近所にある国道沿いの分譲マンションは半年以上も最終分譲の垂れ幕がむなしくぶら下がり値下げを断行してもままならない状態のようです。すぐ近くにも20坪にも満たない土地に3階建ての狭小住宅を数個たて6千5百万円台で新築分譲販売予定のチラシが来ましたが果たしてどうなる事やら・・・

去年は、中堅業者の倒産など暗いニュースが多かったのですが今年はよくなることを期待しています。自分も人事ではなく、この不況の影響がひたひたと忍び寄ってくるようです。

こんなときこそ、国の抜本的な改革が必要なのでしょうが麻生さん（総理ではなくてあえて麻生さんです。）何とかできるのでしょうかねぇ。

<損害保険の中の地震保険は、火災保険とセットで加入します。
これは、火災保険だけでは補償されない地震や津波、噴火を原因とした火災や損壊、埋没、流出による損害を補償してもらえるものです。

地震保険の補償対象は住宅と住宅に収納されている家財になりますが、その補償額は自分の希望する額が補償されないこともありますので注意が必要です。

地震保険の保険金額は、火災保険の保険金額の３０%から５０%の範囲内で建物だと５千万円、家財は１千万円が限度となっています。火災保険で家財の１千万円かけていたとしても地震が原因によるものだと地震保険では、半分の５００万円までしか保険が掛けれないし補償もされないということです。

更に保険金お支払いは３段階に分かれ全壊・半壊・一部損となっていて全壊は１００%、半壊は５０%、一部損は５%、しかも時価が限度となっているのです。

そもそも火災保険の半分の保険金しか掛けれなくて、全壊以外は１００%の保険金がもらえない上に、全壊かどうかの判断は微妙なところとも言います。

こうした事を考えると賃貸のばあいには、火災保険に地震保険をプラスして家財に補償をつけるだけというのはもったいないという気がします。

分譲住宅や新築マンションを購入した場合に検討した方がよさそうですね。
地震保険の気になる保険料は、建物の構造は勿論、地震という特性から地域でも保険料が違うのです。やはり、地震で危険とみなされている地域は高いのでこの辺も検討の余地があるということです。

自動車なんかもスポーツカーは事故の可能性が高いので保険料が高かったりするのと似た感じです。
自動車でも安全装置（サイドエアバッグ）や年齢により保険の割引があるのと同様に、住宅の地震保険でも、建築年割引や耐震等級割引というものがあり、１９年ｵ１０月１日以降が契約開始日の地震保険は、免震建築物割引で３０%、耐震診断割引で１０%というのが新しく加わっています。

耐震偽装問題から、きちんとした建物が作られるようになると、この制度は評価できると思います。
そして、税金面では損害保険料控除というのが廃止され変わりに地震保険料所得控除制度が導入されました。

この地震保険料所得控除制度は、今までならいくら高額な地震保険に入り保険料を払っても所得税の控除が３千円だったのが、最高で５万円までが控除されるのです。

地震保険にはいっていない人にとっては、損害保険料控除がなくなりちょっとがっかりですが、自身大国に本位住んでいる限り地震は避けて通れないものと、いま一度、地震保険を見直して見てはいかがでしょうか。

2007年のマンション発売戸数ランキングが出ました。

単純に考えれば万所の発売戸数が多い企業はそれだけ実績があり、信用もしやすいのではないかと思われます。昨今の老舗の色々な事件もあり、素直には出来ませんが、参考のため載せておきます。

マンション発売戸数が一番多かったのは、穴吹工務店で５０３７戸のマンションを発売し、前年度３位から１位になりました。

２位は大和ハウス工業で４５６０戸、３位は三井不動産レジデンシャルの４４７５戸、４位の野村不動産は３８２９戸、５位の大京は３７７８戸、６位は日本総合地所の３４１１戸、７位は藤和不動産３２２９戸、８位は住友不動産の２９５２戸、９位は東京建物の２１９９戸、１０位は東急不動産の２１９５戸でした。

今まで３０年間もの間マンション発売戸数でトップだった大京が首位から落ちたのは、利益を重視し売れ残りを出来るだけなくすようにマンションの発売戸数を調整したためと見られています。

トップに立った穴吹工務店は、地方中心に中小規模のマンションを発売し発売戸数を伸ばしたためのようです。

首都圏に限ったマンションの発売戸数で見ると三井不動産レジデンシャルが２年連続でトップだそうです。

去年のマンションの発売戸数は前年比で１４．２%減の１３万３５７０戸で２年連続のマイナスで、建築基準法の改正の影響で今年は更に落ち込むことが予想されています。
これらの事が、今後のマンション価格にどう反映してくるのか、そろそろマンションの購入を考えている人にとって、その価格動向を注視する必要がありそうです。