カテゴリー: 中古マンション・チェック

あなたのマンションは地上デジタル放送（地デジ）への対応は済んでいますか？
2011年7月日常穴六放送が終了し、地上デジタル放送（地デジ）のみに統一されますが、あなたのマンションは対応しているでしょうか。

新築のマンションでは、地上デジタル放送（地デジ）に対応済みのところが多いようですが、既存のマンションは共同受信設備の回収が必要なところが多いようです。

あなたのマンションが地上デジタル放送（地デジ）に未対応の場合、住民同士の話し合いなどで1年くらいかかるため早目の対応が必要です。

そもそもほとんどの人が、地上デジタル放送（地デジ）についての知識やマンション設備の現状やその回収内容についての知識を持っていないことがほとんどで、住民が回収に対して共通認識を持つ事が必要になってきます。

費用も改修内容やマンション規模にもよりますが数百万単位でかかるものですから、マンション住民の間でよく話し合う事が必要になってきます。
マンションのような集合住宅の地上デジタル放送（地デジ）への対応法は、

屋上などに地上デジタル放送（地デジ）用のUHFアンテナを設置するか、ケーブルテレビで受信するという2種類が選択肢にあります。
マンションにケーブルテレビが導入されていればそれを使用し、それ以外はアンテナを立てることが多いようです。

このマンションで地上デジタル放送（地デジ）を検討する場合BS放送などの衛星放送も同時に検討したほうが良いといいます。

総務省によりますと2006年度に約2万3千戸のマンションに地上デジタル放送（地デジ）の対応状況を調査したところ、改修が不要なケースは約3割、残りの約7割のマンションは地上デジタル放送（地デジ）対応への改修が必要で、そのうちの6割は計画がなかったといいます。

戸建なら本人の意思でどうにでもなりますがマンションのような集合住宅の場合には地上デジタル放送（地デジ）対応にも住民の合意が必要ですが、この号が容易に得られない場合が多いといいます。

この合意のための話し合いや工事期間を含めると1年は必要といいますから、管理組合は出来るだけ早くこの問題に取り組んだほうがよさそうです。

その方法としては、まず管理組合の議題として取り上げ、地上デジタル放送（地デジ）の知識がある人を交えて説明会を開き、マンションの住民にアンケートなどで意見を聞き、それをまとめて各部屋への工事が必要な場合には協力を呼びかけ、住民に理解を求める事が必要だと思います。

しかし、数百万というお金がかかるので「自分の所はテレビを見ないから」とか「パソコンでワンセグチューナーで見てるから」とかで工事はしなくていいとか言われると、理解を得るのは用意ではないと思います。

耐震強度偽装とその防止策が、６月２０日から実施されるようです。

耐震強度偽装事件を受け国土交通省は、その再発防止のために建築基準法などを改正し、その第１弾を実施します。

主な策は従来の建築確認に加えて、構造設計の専門家が審査すると言う２重のチェックを行うと言うものです。

鉄筋コンクリート造りのマンションは高さ２０メートルを超えるものが対象で、減益の１級建築士や「構造計算適合判定委員」が、構造計算書を再計算し、偽装の有無や誤った設計がないか設計者本人に聞き取り調査をするというものです。

そのほか、３階建て以上のマンション（共同住宅）は、中間検査を義務化する。

耐震強度不足のマンションを設計した建築士たちへの罰則の強化など。

実現すれば、耐震強度不足などの欠陥マンションはかなり減らせるはずですが、前途多難な面もあります。

「構造計算適合判定委員」の講習会で、設計ミスを見つける試験の合格者は、１３１５人で必要数の１５００人には足らず急遽追試で帳尻を合わせた格好となりました。

人数は確保しましたが、精鋭ぞろいとは言いがたく、本当に大丈夫？と感じてしまいます。

中古マンション・２００１年から２００５年に建築確認された鉄筋コンクリート作りの中高層マンション約６千件から３８９件を無作為に選び出し、構造計画書や施工状態を専門家にチェックさせました。

チェックさせたのは国土交通省で元１級建築士の姉歯秀次被告をはじめとする一連の耐震強度偽装事件を受け、今回の耐震強度の調査となったわけです。

さて、そのマンションの耐震強度の調査結果はというと、驚くなかれ３８９件の中に３件が耐震基準の６６％?８５％しか耐震強度を確保していなく、更に別の３８件でも強度不足の疑いが濃厚で詳しい調査をすすめているそうです。

幸い建替えの必要な耐震強度５０％未満というマンションはなかったそうですが、このままではこの時期に建てられた日本の中高層マンションの１０％程度に何らかの問題がある可能性が浮き彫りにされました。

まだ記憶に新しい水落光男・元１級建築士の立てた「アパ（アパマン）」グループの新潟の分譲マンションも、偶然ですがこの中に含まれていると言います。

たまたまサンプルの中に含まれていて今回、耐震強度不足の４件の中にも入っていたと言うことです。

はじめからこれらすべてのマンションが作為的に構造計算書や耐震強度を偽装したわけではないのでしょうが、

言い訳として「忙しくて中途半端な構造計算書でもとりあえず出して後できちんとするつもりだった。」とするところが多く、建築のプロとしてはあるまじき行為といえます。

更に恐ろしいのは、建築確認の審査ではこうした一連の偽装やミスが見抜けなかった事でしょう。

それはさておき、設計段階で少し耐震強度などに余裕をもって建てておけば耐震強度不足になりにくい（今回の調査でも耐震強度に余裕のある物件で計算ミスがあっても耐震強度不足にはなりませんでした。）と言えるので、

マンション建設コストだけに目をやらず、良心的に仕事をしてもらいたいと思います。

今日、テレビを見ていたら気になるニュースをやっていました。

京都の町の景観対策についてです。京都全体ではないようですが、建物の高さ制限、看板の規制です。勿論マンションもこの中に含まれます。

何でも厳しい所は、建物（マンション）の高さが１５Mに制限されるようです。京都の景観を守るためには、悪いことではないと思いました。

しかし、テレビでも言っていましたが、現在15M 以上のマンションに住んでいて、年月がたちイザ建て替えようとした時に、15m以下にしなさいと言われたら１５Mより上に住んでいたマンションの住民はどうなるの？

この条例が施行され、既存建築物違反となったマンションの資産価値はどうなるのか？

あなたがもし、京都のど真ん中の高層マンションの高層階を、京都の町が一望できこんな素敵な所はないと購入していたら？

中古として売りようにも売りようがないし、買うほうだって例え建て替えまで住めれば良いという人がいても、違反建築物では住宅ローンはまず組めません。

自分も考えたことは在りませんでしたが、この京都のような事もあるんだなと思いました。

中古であれ新築であれ自分の買ったマンションが、このような規制のあるところ若しくは将来的に規制がされるような所ではないかと言うことも調べておいた方がよさそうです。

「マンションは管理を買え!」と言う言葉があります。

それほど中古マンションにとって管理状態は重要だということです。

ところで、「マンション未来ネット」と言うのをご存知ですか？

国土交通省が財団法人マンション管理センターに委託していて、任意ではありますが、登録してある分譲マンションの修復履歴や管理状態等を見ることが出来るのです。

これは優良な管理・維持を行っている分譲マンションが中古市場で適正に評価されること目的として出来たもので、将来的に義務化されれば、選ぶ方にとっては便利なことこの上ないと思います。

お目当ての中古マンションがあった場合その回りは、どうなっていますか？

空き地や大きな駐車場だった場合、もしかしたら将来大きなマンションが建ち、日照や眺望に影響が出るかもしれません。資産価値にも影響します。

公園や学校だったら建物は建ちませんが、公園は夜誰もいないので物騒（空き巣が狙いやすい）で、学校はチャイムや校内放送、運動会の音？（最も時間は限られていますが）と言うこともあります。

要は自分たちが何を望んでいるか、価格なのか便利さなのか眺望、環境か優先順位をつけて、しっかり確認チェックして納得して決める事が重要です。

前回、住民とのコミュニティを書きましたが、忘れてならないのが、周辺の住民との係わり合い方です。

特に大規模マンション等は、建設時に日照権や騒音、目隠し等の件やゴミ問題等で回りの住民とトラブルを起こしている場合もあり、それらが現在でも引きずっている所は、快適性や防犯性、即ち住みごご地に大きく影響しますので、この辺の調査もしっかりとしておきたい所です。

例えば、古くからある近所の個人商店等に立ち寄り買い物ついでにチョコっと聞いて見るとか、床屋さんや美容室なら時間も長いし世間話も出来、地域の情報もたくさん持っている場合が多いのでオススメです。

一軒家と違い共同住宅は、普段の管理、修繕等共用部分についての事柄は、全て住民の話し合い、つまり管理組合を通しての合議によって行われます。

住民間のコミュニティがよければ、話し合いもスムーズに行き管理･修繕でもめることも少ないはずです。

この点大規模マンションより小さな方が（戸数）より、コミュニケーションが取れやすいと言えましょう。

大規模マンション（200以上）に住んでいる知り合いが、管理組合の理事長をやった時は、意見がまとまらずにかなり大変で、更に委任状も出さない人が後日、部屋まで怒鳴り込んできたそうです。

私の所（３０戸）でさえも、いろいろな方がいてスムーズには行きませんから。

中古マンションの魅力　管理費　修繕積立金　未納

お目当ての中古マンションが見つかったら忘れてはならないのが、前所有者の管理費・修繕積立金の支払い状況です。

もし、購入する中古マンションの前の所有者が、管理費や修繕積立金を未納していた場合、次に買った人が今までの所有者の債務を引き継ぐことになります。

つまりマンションの管理組合としては、新しい区分所有者（あなた）に滞納分も請求できるということです。

また、現所有者でも管理費・修繕積立金を未納している人の多いところでは、大規模修繕時にかなりの負担（数十万?百数十万）を強いられることになりますので、中古マンションを購入する際にはこの点も仲介業者や不動産会社にキチンと聞いておきましょう

仲介業者に問い合わせがあれば、滞納分がいくらあるという情報をきちんと伝えた方がトラブルを未然に防げるでしょう。

中古マンションの魅力　管理　意識

中古マンションは、新築マンションと違い実際に管理されてきたわけですから、ある意味、履歴（管理状態）を調べる事が出来るので安心です。

今住んでいる人たちの管理意識を調べるには、マンションの駐輪場、エントランス、ゴミの集積場（マンション内にあれば）、集合ポストなどの共用部分の生理整頓がキチンとなされていれば、住民の管理意識は高いと言えましょう。