カテゴリー: 中古マンション

耐震強度偽装とその防止策が、６月２０日から実施されるようです。

耐震強度偽装事件を受け国土交通省は、その再発防止のために建築基準法などを改正し、その第１弾を実施します。

主な策は従来の建築確認に加えて、構造設計の専門家が審査すると言う２重のチェックを行うと言うものです。

鉄筋コンクリート造りのマンションは高さ２０メートルを超えるものが対象で、減益の１級建築士や「構造計算適合判定委員」が、構造計算書を再計算し、偽装の有無や誤った設計がないか設計者本人に聞き取り調査をするというものです。

そのほか、３階建て以上のマンション（共同住宅）は、中間検査を義務化する。

耐震強度不足のマンションを設計した建築士たちへの罰則の強化など。

実現すれば、耐震強度不足などの欠陥マンションはかなり減らせるはずですが、前途多難な面もあります。

「構造計算適合判定委員」の講習会で、設計ミスを見つける試験の合格者は、１３１５人で必要数の１５００人には足らず急遽追試で帳尻を合わせた格好となりました。

人数は確保しましたが、精鋭ぞろいとは言いがたく、本当に大丈夫？と感じてしまいます。

中古マンション・２００１年から２００５年に建築確認された鉄筋コンクリート作りの中高層マンション約６千件から３８９件を無作為に選び出し、構造計画書や施工状態を専門家にチェックさせました。

チェックさせたのは国土交通省で元１級建築士の姉歯秀次被告をはじめとする一連の耐震強度偽装事件を受け、今回の耐震強度の調査となったわけです。

さて、そのマンションの耐震強度の調査結果はというと、驚くなかれ３８９件の中に３件が耐震基準の６６％?８５％しか耐震強度を確保していなく、更に別の３８件でも強度不足の疑いが濃厚で詳しい調査をすすめているそうです。

幸い建替えの必要な耐震強度５０％未満というマンションはなかったそうですが、このままではこの時期に建てられた日本の中高層マンションの１０％程度に何らかの問題がある可能性が浮き彫りにされました。

まだ記憶に新しい水落光男・元１級建築士の立てた「アパ（アパマン）」グループの新潟の分譲マンションも、偶然ですがこの中に含まれていると言います。

たまたまサンプルの中に含まれていて今回、耐震強度不足の４件の中にも入っていたと言うことです。

はじめからこれらすべてのマンションが作為的に構造計算書や耐震強度を偽装したわけではないのでしょうが、

言い訳として「忙しくて中途半端な構造計算書でもとりあえず出して後できちんとするつもりだった。」とするところが多く、建築のプロとしてはあるまじき行為といえます。

更に恐ろしいのは、建築確認の審査ではこうした一連の偽装やミスが見抜けなかった事でしょう。

それはさておき、設計段階で少し耐震強度などに余裕をもって建てておけば耐震強度不足になりにくい（今回の調査でも耐震強度に余裕のある物件で計算ミスがあっても耐震強度不足にはなりませんでした。）と言えるので、

マンション建設コストだけに目をやらず、良心的に仕事をしてもらいたいと思います。

「マンションは管理を買え!」と言う言葉があります。

それほど中古マンションにとって管理状態は重要だということです。

ところで、「マンション未来ネット」と言うのをご存知ですか？

国土交通省が財団法人マンション管理センターに委託していて、任意ではありますが、登録してある分譲マンションの修復履歴や管理状態等を見ることが出来るのです。

これは優良な管理・維持を行っている分譲マンションが中古市場で適正に評価されること目的として出来たもので、将来的に義務化されれば、選ぶ方にとっては便利なことこの上ないと思います。

お目当ての中古マンションがあった場合その回りは、どうなっていますか？

空き地や大きな駐車場だった場合、もしかしたら将来大きなマンションが建ち、日照や眺望に影響が出るかもしれません。資産価値にも影響します。

公園や学校だったら建物は建ちませんが、公園は夜誰もいないので物騒（空き巣が狙いやすい）で、学校はチャイムや校内放送、運動会の音？（最も時間は限られていますが）と言うこともあります。

要は自分たちが何を望んでいるか、価格なのか便利さなのか眺望、環境か優先順位をつけて、しっかり確認チェックして納得して決める事が重要です。

前回、住民とのコミュニティを書きましたが、忘れてならないのが、周辺の住民との係わり合い方です。

特に大規模マンション等は、建設時に日照権や騒音、目隠し等の件やゴミ問題等で回りの住民とトラブルを起こしている場合もあり、それらが現在でも引きずっている所は、快適性や防犯性、即ち住みごご地に大きく影響しますので、この辺の調査もしっかりとしておきたい所です。

例えば、古くからある近所の個人商店等に立ち寄り買い物ついでにチョコっと聞いて見るとか、床屋さんや美容室なら時間も長いし世間話も出来、地域の情報もたくさん持っている場合が多いのでオススメです。

一軒家と違い共同住宅は、普段の管理、修繕等共用部分についての事柄は、全て住民の話し合い、つまり管理組合を通しての合議によって行われます。

住民間のコミュニティがよければ、話し合いもスムーズに行き管理･修繕でもめることも少ないはずです。

この点大規模マンションより小さな方が（戸数）より、コミュニケーションが取れやすいと言えましょう。

大規模マンション（200以上）に住んでいる知り合いが、管理組合の理事長をやった時は、意見がまとまらずにかなり大変で、更に委任状も出さない人が後日、部屋まで怒鳴り込んできたそうです。

私の所（３０戸）でさえも、いろいろな方がいてスムーズには行きませんから。

中古マンションの魅力　管理費　修繕積立金　未納

お目当ての中古マンションが見つかったら忘れてはならないのが、前所有者の管理費・修繕積立金の支払い状況です。

もし、購入する中古マンションの前の所有者が、管理費や修繕積立金を未納していた場合、次に買った人が今までの所有者の債務を引き継ぐことになります。

つまりマンションの管理組合としては、新しい区分所有者（あなた）に滞納分も請求できるということです。

また、現所有者でも管理費・修繕積立金を未納している人の多いところでは、大規模修繕時にかなりの負担（数十万?百数十万）を強いられることになりますので、中古マンションを購入する際にはこの点も仲介業者や不動産会社にキチンと聞いておきましょう

仲介業者に問い合わせがあれば、滞納分がいくらあるという情報をきちんと伝えた方がトラブルを未然に防げるでしょう。

中古マンションの魅力　管理　意識

中古マンションは、新築マンションと違い実際に管理されてきたわけですから、ある意味、履歴（管理状態）を調べる事が出来るので安心です。

今住んでいる人たちの管理意識を調べるには、マンションの駐輪場、エントランス、ゴミの集積場（マンション内にあれば）、集合ポストなどの共用部分の生理整頓がキチンとなされていれば、住民の管理意識は高いと言えましょう。

中古マンションの魅力　環境　結露

マンションのトラブルで、騒音についで多いのは結露の問題です。

マンションの寿命に関わるのは勿論、カビの発生など健康上の問題にもなります。

マンション・部屋の位置、短所と長所の角部屋でもお話した通り、一番端の部屋の壁側や、出窓付近、洗面所、などは要注意です。

24時間少風量喚起機能が付いていれば少しハ安心ですが、前の住人がスイッチを切って、あることもあるので注意しましょう。

私のマンションでも、築2年くらいで売りに出した人がいて、そこを購入した人の所へ遊びにいったとき、「すぐ結露して困るのよねー。」と言われ「24時間少風量量喚起をしてるのに？」と聞くと「なに、それ？」と言われ確かめると、スイッチが切られていて、購入した本人たちも、細かい設備について良く確かめずに購入したようです。

高い買い物です、良く調べて購入しましょう。（笑）

中古マンション購入の注意点　環境　騒音

騒音について

騒音に付いては以前にも書きましたが、マンショントラブルの半分以上は騒音の問題だと言うことです。

音を騒音と感じるか否かと言うのは、個人的主観も大いに関係する所であり、売主さんから、「ココは静かな所ですよ」とか「窓を閉めれば気にならない」と言われても、必ず部屋に入り良く確認しましょう。

後でクレームをつけても、著しく売主さんの話と違わないない限り受け付けてもらえないでしょう。

中古マンションを選ぶとき騒音以外のポイントが高ければ防音ガラス に交換と言うことも考えられます。