カテゴリー: マンション管理

壁紙の張り方をしらべて見ると、色々なサイトがあり動画も載っていて、これなら何とかなりそうだと、自分で楽天の通販から激安の壁紙を購入してチャレンジしてみました。

壁紙の張り方は、意外と簡単そうですが、基本の道具があってのことでしょう。幸い楽天で見つけた送料無料な壁紙初心者セットだと、壁紙を切るカッターや切るときなどの押さえに使える金属へら、跡をつける竹べらにはみ出たノリを拭くスポンジ、境目を密着させるローラーに乱れやはがれ防止のコーキング剤に貼るときに壁と壁紙の間に入る空気を馴らして逃がすブラシと壁紙の張り方を解説している冊子がセットで付いていました。

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常に最新の価格やレビューが表示されるようになっています。

壁紙の張り方が簡単に出来る生のり付きと言う物で、のりが厚く付いていてフィルムが付いているタイプのものでかなりの重量があります。

30Mで幅は90センチ（標準は90センチのようです）プラスのりしろ（みみ）が数センチで巻いた状態でダンボールに入って届きました。

壁紙を張る前に以前の古い壁紙をはがします。その時に壁の地肌との間に薄い白い紙がありますがコレはがさない方がよいということです。しかし所によっては剥がれてしまいますが少々は仕方ないです。

はがしてみると凸凹になる場合がありますがそれは、専用のパテで埋めると壁紙の張り方には書いてありますが、別に用意しなくてはなりません。

私の場合、少しアナとか凸凹がありパテは用意してなかったのでコーキング剤を塗っておきました。
塗布してへらでなぞり平らにして目立たないようにします。

剥がせたらいよいよ壁紙を張ります。横幅は決っていますし以前のものの後がわかるのでそれにあわせて貼るとやりやすいと思います。

生ノリの面にあるフィルムに5センチ間隔で線が印刷されていて、壁紙の張り方にあるように少し余裕を持たせてきり、フィルムを剥がして貼り付けます。作業は2人で行うほうがうまくいきます。

生のり付きが意外と重く力が要ります。ノリは水溶性で乾くまでハリ直しが利くのであわてずに作業が出来ます。張ったら、空気抜きのブラシで壁との隙間に入る空気を逃がします。

そしたら、竹べらで下や上の角をクセ付けして今度はへらを当てカッターで切ります。
このカッターで切るというのが現実にはうまくいかず、意外と力がいるのとマメにカッターの歯を割り新しい刃先を出さないとすぐに切れなくなって壁紙がグズグズになってしまいます。

壁を傷めないように壁紙だけを切るなどと壁紙の張り方には書いていますが、使用とは無理でしょう。
とにかく力を入れて上と下はきれいに切れました。

今度は2枚目ですが重なりの部分が問題です。壁紙の張り方では、数センチ重ねて歯って重なりの間を切りそれぞれのはみ出は部分を剥がしてローラーで堺目を圧着させるとあります。

重ねるときにあまりケチって重なりを少なくすると重なりがなくなってしまったり、激安壁紙のせいか端に印刷があったりしてきれいに仕上がりません。

境目を切るので曲がっても左右の壁紙とも同じ切り口になるのであわさめは、完璧に同じ切り口のはずです。が、重なりは厚さが倍になるので１回で出来るのが難しい！

1回で切れないと必ずというほど曲がって切り口がずれます。力を入れて切り何とか様にはなりましたが、境目のカットは注意が必要でしょう。

コンセントなどはカバーをはずして、壁紙の張り方に従えば後でカバーをかけるので、切り口が汚くても切りすぎなけれな綺麗に見えます。

なんとか張り終えましたが、コーキング剤が大活躍してくれましたね。
楽天で購入したセットでは、いくつか壁紙に種類がありその色に合わせたコーキング剤が入るので、コレで意外とアラを隠せます。

壁の角やあわせめなども、コレを塗れば目立たなくなるし、張ったときはしわが見えても後からのりが乾くせいか意外とシワもなくなります。

リフォーム業者に依頼すると一部屋数万円から十数万でしょうが、セルフリフォームだと1万円くらいで出来てしまいます。壁紙の張り方歯、自分でも出来ますので、日曜大工が好きな人や費用を節約したい人にはおすすめです。

普段はわからない壁紙の汚れですが、張り替えてみると部屋が明るく綺麗になったことを実感できますよ。

マンションの築年数の高齢化が進み、同時に住民も高齢化してきますとマンションの管理組合の運営も難しくなってきます。そこでこの程、国が管理会社などが管理の責任を持つ方式を検討し始めました。

分譲マンションは全国で５００万戸以上ありますが、築３０年以上と老朽化の目安となるマンションは約５６万戸で２０１１年末には１０６万個に達する見込みと言います。

こうした築年数を経たマンションでは、住民の高齢化や賃貸化が進み、管理組合も高齢で出来ない人や賃貸なので関係ないとする人が増え、更に管理組合の役員の仕事は多く、数千万円単位に及ぶ積み立て修繕金の管理や会合など負担感も多く上記の理由で管理組合役員になり手がいなくなることも考えられ管理組合の役員不足でその運営が危ぶまれる事態にもなりかねません。

このため国土交通省がマンション管理センターに委託し、新しいマンションの管理方式について検討しているのです。
区分所有法と言って、分譲マンションの所有関係やその管理を定めた法があるのですが、そこにはマンションには管理者を置く事が出来ると記されていてこの管理者は区分所有者である必要はないし、法人や個人の区別なく複数でも良いとされています。

管理者は建物の修繕工事などを提案し総会で承認絵を経て執行する際には責任者としての役目をにないます。投資用やリゾートタイプに分譲マンションにこのケースが多く、投資用マンションには所有者は住んでいない場合が多いし、リゾートマンションでも年に数えるほどしかいない住人が管理はできないというのが理由です。

この管理者には管理組合の理事長がなる場合が多く、管理を理事会が中心に行う理事会方式と呼ばれる方式を取るところがほとんどです。

しかし、上記のようにマンションや住民の高齢化に伴い理事会方式を原則として管理者を第３者に任せる管理者管理方式も選択できるようにする必要があるとなるようです。

この管理者の候補に挙がっているのが管理会社やマンション管理士です。
今まで、管理会社と言えば管理組合から業務を委託され掃除や簡単な補修（電球の交換など）を行うのが仕事でした。またマンション管理士は、管理組合に対してマンションの維持管理に関しての色々の助言を行うの業務でした。

管理者になると責任者としての権限を持つ事になり、これが問題になる事もあるのです。
管理者に管理会社がなった場合、修繕の工事などを自分の系列会社に優先的に任せたり、工事費も高値で引き受けさせてしまうこともできるわけです。

このような不具合が起きないように色々な案が検討されていますが、管理会社が管理者となっても理事会は残して置き監視できるようにしたり管理者となる管理会社と業務委託を受ける管理会社は別会社にすると言うような事も必要です。

どちらの管理方式も一長一短があり、マンションの住人である区分所有者が、正しい選択の目を持たなければならないのは言うまでもありません

管理組合の総会に行ってきました。
分譲マンションの場合は、賃貸マンションや一戸建ての場合と違って、管理組合というのがありここでマンションの管理の方向を所有者である住民の意見を取り入れながら管理していきます。

勿論、管理組合の組合員は、マンションの所有者である住民です。（所有者が賃貸している場合は所有者です。）

理事などの役員は、順番制にしたり立候補などで決め、自分のマンションの場合は順番に回ってくるので、今回は副理事になりました。

管理組合の総会では、この1年の管理費などの状況・状態を説明し、例えばどこどこの修理をしていくらかかったとか、ココが壊れていていくらかかるという見積もりがきているとかがあり、住民から出されている要望や苦情についても話し合います。

ココには管理会社も同席して、色々な意見に対応したり、相談したりしました。
今回、自分は、マンションにある立体駐車場の駐車料が安いのは良い（0から6千円）が、建て替えのとき、一説では1台あたり100万円近くかかるといいその耐用年数も15年くらいというので、それまでにこの駐車料金で建て替えるだけの費用が溜まるのかという事と、

近年の雨の降り方は異常で、集中豪雨のときの立体駐車場の地下部分の排水能力や、そのときの管理会社の対応や万一の場合の責任の所在について質問してみました。

管理会社の話では、立体駐車場の耐用年数はおおむね15から20年とされていて、今回も（6年使用）消耗部品の交換などで、30万近くの見積もり（総会時の資料に細かく見積書の添付がありました。）が出ている（３機で計３０台の駐車規模）、したがって現状での駐車料金では、おそらく不足するであろうから、シュミレーションして後日提出するといわれました。

立体駐車場の排水能力などについては、はっきりと数字では出ませんでしたがかなり余裕はあるということと、万一水が上がってきたときには、センサーにより管理室に通報があり、管理時間外には警備会社に通報、警備会社が駆けつけてこれないときは、警備会社から管理組合の役員に連絡が来るそうです。

しかし、肝心の責任についてはやはり最終的には個人の責任になるということでした。

その他、以前お話したシロアリについての駆除費用は、売主と相談中で、今後のシロアリの予防管理案が出ていました。
専門業者に、管理してもらうという案です。（自分はココまでしなくてもと思っています。費用もかかります。）

その他、管理人の仕事振りや騒音問題など話し合い、総会は終わりました。

かなリ以前にお話した、マンションの外見（構造ではありません。）の不具合（訴訟にまで発展するかも？）は、検討中ということでした。

マンションは、複数の住民が共同で生活するものですから、みんなのものという認識を持ち、お互いに気持ちよく生活できるように管理して行く必要があると思います。
管理組合の総会に出てこない人もいますが、自分の財産の今後の行方も決める重要な集まりなので是非、出席しましょう。

機械式立体駐車場を使用していますが、今回の台風で「もし、雨が沢山降って地下部分の車が水没したらどうなるのか？」

と思い調べてみました。色々な見方があるようですが、結論から言うと結局は自己責任ということになりそうです。

自分のところも入居時の説明で管理会社が、機械式立体駐車場が、雨や雪で危険なときは入居者に知らせる。と言っていましたが、何かあったときに責任を取るとはいっていませんでした。

ただし、想定できる雨量の範囲で、水没する程度の排水能力しかないのであれば、瑕疵を認めさせることが出来るようです。
心配な方は、管理会社に、どのくらいの雨量までなら大丈夫なのかを問い合わせておくとよいのではないでしょうか？

今回は水没の事で調べてみましたが、機械式立体駐車場の建て替え費用についても書いてありました。

機械式立体駐車場の耐用年数は１５?２０年くらいで、建て替えにかかる費用は、規模により異なりますが１台あたり１００?１５０万位必要ではないかとの事です。

これでは、駐車料が安いといって喜んではいられません。駐車料を上げるか、修繕積立金として徴収しないと、後にトラブルになると思います。
自分のところも、機械式立体駐車場の修繕費は積み立ててはないようですし、駐車料も格安なので、このことを今度の総会で議題に上げようと思いました。

リロケーション・賃貸以外の空き家管理としては賃貸にしないで、留守の間掃除などの管理を任せてしまう方法があります。

家（マンション）は、使わないと傷みます。
それは、空気の入れ替え（湿気を取りカビの予防）や、たまった埃の除去や、水道なども場合によってはサビの発生や、S字管の水がなくなり異臭の逆流など色々なところでトラブルが発生します。

良く別荘を持っている人で、「年に何度かは、手入れや掃除に行かなくちゃ行けないから別荘も大変だ。別荘ライフもラクではない。」という人がいますが、そのとおりで、家は手入れしなければいけないものです。

でも、他人には貸したくない。
そう思っている方は、専門の会社に管理を任せるという手もあります。

費用も訪問の回数や規模により異なりますが数千円から数万円といったところのようです。
その際、電気や水道が使用できたほうが良いので、毎月の基本料くらいは、覚悟しておいたほうがよさそうです。

リロケーションするときの注意点として、一番大切なのは一定期間貸すわけで再びマンションの所有者が使用するのですから、その時に戻れるようにすることです。

転勤から帰ってきたけれど借主が出て行かず、自分の住む家がないんでは話になりません。

そこで賃貸期間を限定する「定期借家契約」を結んでおく必要があります。定期借家契約を結んでおけば、はじめに取り決めた契約期間が満了すると、更新しないで契約を終了することができるのです。

通常、賃貸物件などで取り交わす賃貸契約（普通借家契約）は、正当なる自由が発生しない限り、家主側が契約の更新を打ち切ったり、解約をすることができません。

「転勤から帰ってきたから」というのは「正当な事由」の発生のは当たらないそうですから、「定期借家契約」を結んでおくのが安心です。

リロケーション業者もこの契約には対応しているところが多いのですが、借主には不利な契約といえ、家賃を下げてその分を補う形になるようです。

次回は、リロケーション以外のマンションの維持方法です。

リロケーションの仕組みは、リロケーション業者（東急リロケーションやリロケーションジャパンなど）にお願いすれば、リロケーション業者が借主を探したり、家賃の徴収、などをしてくれる。

気になる家賃は、近隣の相場から算定し標準的な家賃で借主に賃貸してくれます。
手数料は家賃の10%前後が目安といいます。

知り合いの近所で、一戸建てをリロケーションした人がいましたが、相手の条件が室内犬を飼うことと、畳をなくしてフローリングにしてほしいということで、30万円くらいかかりましたが、思ったより高家賃で貸せてよかったようです。

一戸建ては自分でリロケーション業者をあたならければなりませんが、マンションの場合、管理会社がやっている場合がありますので、調べておくと良いと思います。

私達のマンションもこのサービスがあり、会社の社宅として使うといっていました。
まぁ、私達の場合転勤はない（自営業）ですが、住宅ローンの支払いが困難になったときにでも利用できる？（安い賃貸に移る）ということもできるそうです。

リロケーションをご存知ですか？

せっかく購入した分譲マンション、いくらも住んでいないうちに転勤しかも海外!!でも数年で帰ってこれるとしたら？

マンションを売却するには早すぎるし、そのうち帰って来るつもりでもある、でもそのまま置いておくにはローンの支払いや、すまない家（マンション）は傷みが早いと言うし・・・・

そんなときはリロケーション（定期借家契約が前提）がお勧めです。
リロケーションとは、マンションの所有者であるあなたが、リロケーション業者（東急リロケーションやリロケーションジャパンなど）に間に入ってもらい、借主と賃貸契約を結び、マンションにすまない間家賃収入を得るというものです。

自分で借主を探すことも可能ですが、契約のトラブルなどを考えれば、リロケーション業者に入ったもらうほうが安心です。

リロケーション業者とマンション所有者が賃貸契約を結ぶ場合と、リロケーション業者が仲介する場合があります。

続く・・

ペットについて先日ちょっとしたトラブルがありました。

以前にもあったのですが、今回はエントランスに管理会社から張り紙がしてありました。

何でも、マンションの（マンション全体の入り口ではなく個人の玄関口）玄関ドアの付近に犬のおしっこがしてあったというのです。

以前にも書きましたが私達の住んでいるマンションは、ペットを飼うことが許されていて、大きなペットでなければ飼っても良いのです。

しかし、実際買われているのは、ゴールデンレトリバーなど大型犬も見受けられます。もちろんベランダは共有部分ですからここでペットを飼うのは禁止されています。どこで飼っているのでしょうか？

基本的に共有部分である階段や廊下、エレベーターも動物を歩かせてはいけません。
張り紙も「ペットは歩かせずにゲージもしくは抱きかかえて移動してください。」
と書いてありました。

マンションの規約にも明言されています。
管理人さんから前に聞いたのですが、「○×号室の前は、ペットを外でブラッシングしているのか、廊下がペットの毛だらけで掃除が大変、」とか、「エントランスのエレベータ前に犬のおしっこがしてあり量も多くて匂いが付いて掃除が大変だった。」と話していました。

先日、このペットの張り紙を見て「ペットを飼うなということなのかしら!!」といっている人がいましたが、「そうじゃないでしょ。モラルの問題でしょ。」あなたにとって大切で可愛いペットでも他人もそうとは限りません。

一番困っているのは、ペット達ではないでしょうか？

シロアリ駆除の当日、駆除業者が私達の庭に来て、「洗濯物は干さないで、窓は閉めておいてください。でも、プランタンはそのままで良いです。駆除がすんだら、洗濯物も、窓もいつもどうりで良いですよ。土いじりはしばらく控えてください。」とのこと、

使用する薬のパンフレットを見てみると、土壌にも木部にも使える世界初の天然除虫菊のシロアリ駆除剤となっていて、人体にはそれほどに影響はないようです。

今回は土壌に注入するので、土に穴を開け中に注入ということなので、薬剤が飛散することもなく、駆除後は特に土さえいじらなければ良いようです。

シロアリ駆除業者の人も素手で作業をしていて、「危険なものなら、自分たちも素手ではしないですよ。」と話していました。

思ったより簡単で短時間で終わりました。

今のところ、シロアリが出てくるのは収まったようで、一安心といったところです。
今回のシロアリ駆除にかかった費用と責任の所在は、後日明らかになったとき書こうと思います。