新築、中古、分譲マンションの選び方!!

地震保険料の地域差というのをご存知ですか？

地震保険の保険料は、全国を１等地から４等地の４つにわけ保険料に差が付いているのです。
例えば１千万円の補償料の地震保険に加入した場合その保険料は木造建築物で１等地が１万１千円なのに対し４等地では３倍以上の３万５千５百円の保険料が必要となります。

地震保険では、１等地が最も地震が起きにくい地域として保険料が低く設定されています。
しかし、奥尻島や釧路沖など地震の記憶が新しい北海道が１等地だったり、あの新潟でさえ２等地となっています。

この地震保険料の地域差ばかりはどうしようもないので、自分の地域を確かめて検討する必要があります。

この地震保険の保険料は今年より確定申告の際に全額控除の対象になるのでこのあたりも考慮しましょう。保険は「転ばぬ先の杖」、地震にあってからでは遅すぎます。まとめ払いの割引等を利用し「安心を買う」つもりで加入してはどうでしょうか。

地震保険の都道府県別

１等地・・・北海道、福島県、島根県、岡山県、広島県、山口県、香川県、福岡県、佐賀県、鹿児島県、沖縄県

２等地・・・青森県、岩手県、宮城県、秋田県、山形県、茨城県、栃木県、群馬県、新潟県、富山県、石川県、山梨県、鳥取県、愛媛県、徳島県、高知県、長崎県、熊本県、大分県、宮崎県

３等地・・・埼玉県、千葉県、福井県、長野県、岐阜県、愛知県、三重県、滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県、和歌山県

４等地・・・東京都、神奈川県、静岡県

マンションに限らず地震保険は皆さん気になる所だと思います。
新潟や能登の地震など記憶に新しいところで、地震保険の話題もテレビなどで目にする機会も多いのではないでしょうか？

地震が原因で起きた火災では火災保険の対象にならないけれど地震保険に加入していれば地震保険でカバーできる事は知っている人も多いと思います。

地震保険とは、地震、噴火、これらを原因とする火災や津波、損壊及び埋没の損害を補償するための保険です。地震保険の上限は、建物５千万円・家財１千万円で火災保険とセットで加入します。

さらに火災保険額の３０から５０％を上限とした額までの加入となります。つまり火災保険で建物が２千万円なら地震保険は６百万から１千万間で加入できる事になります。

地震保険の補償額は被害状況により、全損・半損・一部損とあり全損は１００％全額支払われますが半損で５０％、一部損だと５％の支払いです。

地震保険の全損等の言葉を見ると「全部だめにならなきゃ全損にならないか？」というとそうではありません。同等に半損は半分壊れなくても半損になるし一部損もその範囲は決められています。
しかし、境目の基準を厳格にするのは困難なため補償を決める基準が大雑把な保険といわざるおえないところもあります。

地震保険料の地域差につづく・・・

管理組合の総会に行ってきました。
分譲マンションの場合は、賃貸マンションや一戸建ての場合と違って、管理組合というのがありここでマンションの管理の方向を所有者である住民の意見を取り入れながら管理していきます。

勿論、管理組合の組合員は、マンションの所有者である住民です。（所有者が賃貸している場合は所有者です。）

理事などの役員は、順番制にしたり立候補などで決め、自分のマンションの場合は順番に回ってくるので、今回は副理事になりました。

管理組合の総会では、この1年の管理費などの状況・状態を説明し、例えばどこどこの修理をしていくらかかったとか、ココが壊れていていくらかかるという見積もりがきているとかがあり、住民から出されている要望や苦情についても話し合います。

ココには管理会社も同席して、色々な意見に対応したり、相談したりしました。
今回、自分は、マンションにある立体駐車場の駐車料が安いのは良い（0から6千円）が、建て替えのとき、一説では1台あたり100万円近くかかるといいその耐用年数も15年くらいというので、それまでにこの駐車料金で建て替えるだけの費用が溜まるのかという事と、

近年の雨の降り方は異常で、集中豪雨のときの立体駐車場の地下部分の排水能力や、そのときの管理会社の対応や万一の場合の責任の所在について質問してみました。

管理会社の話では、立体駐車場の耐用年数はおおむね15から20年とされていて、今回も（6年使用）消耗部品の交換などで、30万近くの見積もり（総会時の資料に細かく見積書の添付がありました。）が出ている（３機で計３０台の駐車規模）、したがって現状での駐車料金では、おそらく不足するであろうから、シュミレーションして後日提出するといわれました。

立体駐車場の排水能力などについては、はっきりと数字では出ませんでしたがかなり余裕はあるということと、万一水が上がってきたときには、センサーにより管理室に通報があり、管理時間外には警備会社に通報、警備会社が駆けつけてこれないときは、警備会社から管理組合の役員に連絡が来るそうです。

しかし、肝心の責任についてはやはり最終的には個人の責任になるということでした。

その他、以前お話したシロアリについての駆除費用は、売主と相談中で、今後のシロアリの予防管理案が出ていました。
専門業者に、管理してもらうという案です。（自分はココまでしなくてもと思っています。費用もかかります。）

その他、管理人の仕事振りや騒音問題など話し合い、総会は終わりました。

かなリ以前にお話した、マンションの外見（構造ではありません。）の不具合（訴訟にまで発展するかも？）は、検討中ということでした。

マンションは、複数の住民が共同で生活するものですから、みんなのものという認識を持ち、お互いに気持ちよく生活できるように管理して行く必要があると思います。
管理組合の総会に出てこない人もいますが、自分の財産の今後の行方も決める重要な集まりなので是非、出席しましょう。

国土交通省によりますと、9月の住宅着工戸数は前年同月比44％減の大幅に減ったそうです。

耐震強度偽装問題を受け改正建築基準法が施行されたことに伴い建築確認が厳しくなった事が大きな原因の一つになっているようです。

中でも分譲マンションの減り幅が大きく、首都圏のマンション着工戸数は前年同月比で85.9％も減っているという事です。

耐震偽装など不正を防止するためには致し方ないこととはいいながら、こうも建築確認審査に時間がかかっては、色々と問題が起こってくると思います。

分譲マンションなどは特に高価で費用のかかるものですから、時間がかかればそれだけお金が回りませんし、建築時の資材や購入者が必要とする家具・家電の需要も間延びするので、景気の落ち込みが心配されます。

新築分譲マンションの価格自体も、需要と供給のバランスが崩れれば高騰する事も考えられ、安全性が高まったと手放しで喜んでもいられないようです。

近々新築分譲マンションの購入を考えている人は、こうした背景や金利が上昇傾向にあることを考えれば、数年先だったら今のうちの購入がよいともいえるのではないでしょうか？

フラット３５は長期固定金利型住宅ローンのことで、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して行います。

このフラット３５・長期固定金利型住宅ローンは、９月で提携先が３５５に達しているようです。

9月からは返済期間を２０年までに設定した場合、２０年を超えるときよりも０,２％程度低い金利が設定される様になり、

更には省エネや耐震性などを備えた優良住宅の取得に対し当初の５年間の金利を０．３％優遇するフラット３５Ｓの受付も始まりました。

このフラットＳによる金利はあわせて0.5％ですが侮るなかれ、例えばこの制度を2つとも利用できれば

２千万円を金利3％の20年返済の条件で住宅ローンを組んだ場合、フラット35Ｓを利用しない場合よりもフラット35Ｓを利用したほうが返済総額を77万8664円も減らす事が出来るのです。毎月4939円の減額です。
これってすごい事です。

このフラット35は、住宅ローン債権を担保にした証券を発行した投資家から、新たな自由宅ローン養子金を集める手法です。

旧住宅金融公庫は政府資金を使うことで、住宅の量と質の貢献してきましたが、行政改革を進め今までは民間のみでは資金調達が難しいといわれていた長期固定金利型の育成に努めるべきだとしてこのフラット35が住宅金融支援機構の主要業務になりました。

機構が一定金利で提供する資金を利用して提携金融機関は、それぞれの方針において長期固定金利で貸し出します。成約後の債権は機構が買い取って証券化しています。

金融機関自身が証券化する保証型のフラット35も、9月時点で3機関あり、住宅ローンの多様化は進んでいます。今後の景気動向を考えてみても、長期固定金利型のフラット35は、主流の住宅ローンとなりそうです。

住宅ローンは長期固定が基本と思います。

米国でのサブプライム問題を受け、日本においても住宅ローンについての考え方が変わってきていると思います。

米国では住宅ローンを担保にした証券市場のはっったつで金融機関は住宅ローン向けの資金を調達しやすいため、市場全体において６０％以上が長期固定金利型ローンを選択しています。

これに対して日本の民間住宅ローン利用者はその約８０％が変動金利型の住宅ローンと１０年以内の固定金利期間選択型の住宅ローンで閉められていて、微意国などに比べ顧客は高い金利変動リスクを背負っています。

昨今のゼロ金利解除や日銀の景気動向指数等から今後、金利は上昇すると感じている人が大半だと思います。

このことから住宅ローン利用予定者の７０％が全期間固定型の住宅ローンを希望していますが実際にはそうはなっていないようです。

日本も昔は固定金利型の公庫融資が主流でしたが、低金利時代が長く続いたため公庫融資を繰り上げ返済して変動金利型民間住宅ローンへの乗換えが多くなりました。

この時においては通常、固定型よりも変動型のほうが金利が低く設定されている場合が多いからです。米国の固定金利型の住宅ローンが多い理由は、変動金利を顧客に選択させた（した）場合、そのリスクや返済計画についてなど色々顧客の保護策をとらねばならないからです。

日本においてはまだそのように厳しくないので、変動型金利型住宅ローンを利用する人が多いともいえます。

日本の長く続いた超低金利時代は終わり、これから金利の上昇は誰もが予想するところです。これから住宅ローンを利用される方は、長期固定金利型の住宅ローンを基本に考え、そこに短期の固定金利型や変動金利型を組み合わせて、余裕があれば繰り上げ返済をして少しでもそう支払額を減らすのが賢明な方法ではないでしょうか。

マンションの耐震偽装がまた発覚しました。
今度は横浜市西区の分譲マンションで、１級建築士がでたらめな構造計算をしていたというものです。

問題のマンションの構造計算をしたのは埼玉県の「藤建事務所」の遠藤孝一級建築士で、その方法は構造計算のプログラムに違う数値を入れ強度をごまかしたり、印刷した計算書の警告表示に「ＯＫ」の文字を貼り付けたりしたといいます。

姉歯元建築士の耐震強度偽装問題が発覚してから建築基準法の改正で構造計算の審査はより厳格化され時間のかかるものとなっています。

つまり。建築の許可が下りるまで時間がかかるようになってしまい今回の事件もこの影響があったようです。

このほかにも遠藤建築士が構造設計に関わった物件がこのマンション以外にも１０件あり中には完成済みのマンションもあるそうです。

先日自分のマンションにも、販売会社からこの構造設計会社「藤建事務所」とは無関係で、正規の基準において建築確認を取得し中間検査及び竣工検査を経て検査済証を取得しているという事と去年も報告があったのですが、第三者による構造設計図書および構造計算書における偽装、その他問題のないことの確認を得ている事を文書による報告がありました。

このような偽装問題が起こると何を信じて選べばよいのか、今回の偽装箇所は１６１にも及ぶようです。チェック機関の強化をお願いしたいです。

生活騒音で36万円の賠償命令が出たそうです。

ヤフーニュース
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?b=20071005-00000012-tsuka-soci

マンションを購入する場合、気になるのが生活騒音です。

こればかりは、特に新築マンションの場合は住んで見ないとまわりにどんな人が住んでいるのかわからないので厄介です。

朝6から10時は55デシベル、夜10時から朝6時までは45デシベルが、許容範囲と効いた事がありますが、生活騒音に対しての特別な法律や条令は今のところないようです。

一般的に生活騒音の音の強さは、掃除機をかける音60から70デシベル、子供の騒ぐ音50から66デシベル、電話のベル64から70デシベル、目覚ましの音64から75デシベル、音楽70から86デシベル、人の話し声88から99デシベルだそうです。

思ったよりも音の大きさが大きいので驚いた人も多いと思います。

私地震も生活騒音に悩まされている一人です。
自分の住む分譲マンションの生活騒音は、朝5から6時ごろにかけ、階段を下りる音コンクリートの階段を女性がヒールでコンコン賭け降りるので、その脇が寝室の我が家は、寝る部屋を反対側に変えました。

そうすると今度は、向かいのマンションの自転車やバイクの置き場で、毎朝6時に（若い茶髪のお兄ちゃん）大きいスクーターでマフラーを変えてあるらしくすごい音を立てて出て行くので、困っています。

おそらく、騒音を立てる側は気が付いていないのでしょう。
騒生活騒音に悩む側は、苦情もなかなか言いにくいところがあります。

今度管理組合の総会があるので、その前に管理会社に相談しようと思っています。

以前賃貸のマンションに住んでいたときも生活騒音に悩まされました。
上の階に小さな子供がいたのですが、父親の帰りが遅いらしく夜中の1?2時に。子供の走る音やあやす声が聞こえるのです。
それと同じくらいの時刻に、フローリングに掃除機をかける音も聞こえるので黙って入られなくなり、相談に行きましたところやはり自分が生活騒音をたてているとは思ってもいなかったようです。
幸い、中の悪い人ではなかったので、以降は生活騒音に悩みことはありませんでした。

自分達も床には、じゅうたんを敷いたり子供の椅子には足にクッションをしたり夜は走ったり飛び降りたりしないよう気を付け、階下の人にも気がついたときそれとなく聞いたりしていました。

現在の分譲マンションを購入するときも階下に騒音の心配がない一階を選び、上からの騒音も考え床の構造や遮音を調べてから決めました。

制圧騒音を防ぐ一番の手立ては近隣関係を良好に保つ事だと思います。

建築教育に取り組む建築士や学校の教師がいます。
子供のころから建築に関わる知識を学ぶ機会を作ろうと取り組まれたもので、今後は食育と共に注目されそうな試みです。

建築教育は、普段の学校では教えられる事はなく、これによりどんな家に住みたいかを考える事は勿論の事、普段は考えない耐震や強度についての知識を身に付け、将来自分がマイホームを持つときに役立てたり、建物の防災に関する意識を高めるのが狙いのようです。

夏休みなどを利用して、ダンボールなどで実際に家の模型を作り、どうすれば強度のある建物が出来るかなどを体験できるそうです。

住まいは生活の基礎・基盤ですから、しっかりした知識を身に付け将来に役立てられればと思います。

７月の新設住宅着工戸数が、前年同月比で２３％減だそうです。改正建築基準法が耐震強度偽装問題により６月より施行された影響だそうで、筒月が難しくなった事が一因のようです。

改正建築基準法では建築確認申請時の添付書類が増え、審査期間も延長し、簡単な修正も窓口ではなく、再申請を原則として行わなければならないそうです。

例えば、部屋の間取りを変える場合も手数料を添えて再申請しなければなりません。
それらの事が建築確認の遅れや着工の減少になっていると言います。

中でも、間取りをオーダーできる新築分譲マンションなどで、一度申請すると変更の場合、再申請となり費用と時間と手間が従来よりも余計にかかるので、確定できるまで申請が出来ないという声もあります。

ただ、この改正建築基準法の施行前の駆け込み需要のせいで住宅着工減となった事もあるようです。
安全性が確保できるのは歓迎すべき事ですが、余計な費用や時間がかかるのは購入者側にとっては避けたいものです。