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中古マンション購入の注意点 防災
防災について調べる。
大雨や台風などの際に、浸水する地域かどうか、その場合どんな対策がなされてきたか、不動産の所在地の市区町村役場で聞いてみるとよいでしょう。
それと同時に忘れてはならないのが、どのような地盤地域であるか不動産会社を介して所有者に確認することです。
建物を計画する際には、地盤調査結果とそれに基づく対策が書面で残されているのが原則ですが、もし未調査・不明などの場合、自分で調査することも必要です。
振興住宅地等でよくあることですが、以前は田んぼだった所や、私の知る所では貯水池だった所を埋め立ててマンションが建っていたり、その昔、川だったところにマンションを建設し、途中で水が出てきて隣の建物の塀が崩れた所もあります。（結局住民は知らずに購入して住んでいます。）
勿論、しかるべき処置をしていてそれが確認できれば、何も問題はないのですが、中古マンション購入の注意点として、災害時の防災対策がどの程度なされているか、安全性はどの程度確保されているのか調べておくことは必要です。
中古マンション購入の注意点 地域力
防犯への意識
地域力で1番に考えることは、安心して暮らせる町であるかどうか、町ぐるみで防犯対策に取り組んでいるか、自治体や町内会で確認するとよいでしょう。
周知のとおり近年、犯罪は急速な増加傾向にあり、警視庁の警視庁犯罪マップで調べて見たり、地元の交番で尋ねるとか、場合によっては周辺住民にヒアリングする ことも必要でしょう。
住民にいきなりココは犯罪の多い町ですかなんて聞くと、怪しい人と思われてしまいますので、例えばその物件の近くに古くからある酒屋さんや美容院あれば、このような所は地域の情報に詳しいことが多いので、利用ついでにそれとなく聞いてみるのも手です。
防犯意識も中古マンション購入の注意点として比較しましょう。
中古マンション購入の注意点 地域力
中古マンションを購入するときに地域力を考えたことはありますか？
地域力ってご存知ですか？
地域力とは、そのエリアが持つ無形の魅力のことです。
つまり、今までマンションの資産価値が地価そのもの、例えば駅から近いとか高級住宅街にあるとかが大きくかかわってきたものが、これから少子高齢化にともなう本格的人口減少社会に突入する日本において、今後「繁栄する一部の街」と、「そうでない大半の街」とに分かれて来ることが予想され、それに伴い、「暮らしやすさ」や「幸福感」などと「資産性」が一致した、「地域力（ちいきりょく）のある街」と「地域力のない街」というような、形では表せないような要素も資産価値及び選択基準として大きな要素となってきそうです。
勿論、従来の地価形成要因が完全に無くなったり、距離感で価値が決まることが無くなるというわけではなく、その影響力の絶対性が薄れ、新しい価値観（地域力等）とのバランスが取れてくるということです。
「距離感」という、長らくの間デジタルで相対的な決まり方をしてきた地価は、今後少しずつ「地域力」という「絶対的な価値観」、つまり「その街が持つ特有の魅力・絶対的な魅力がどのようなものであるか」ということこそ、より重要視され、もっとも尊重される方向へ向かうこととなると言うのが大方の見方です。
中古マンション購入の注意点は、このように多岐に渡りますのでぜひ、検討しておきましょう。
中古マンション購入の注意点 低リスク
一般的に新築マンションは、青田売り、つまり建設される前からモデルルームを見て購入するのに対し、中古マンションは、すでに出来ているわけですからより詳しく調べることが出来ます。
例えば、上下左右にどんな人が住んでいるのか、何か問題が起きているか、外見上のひび割れや、補修歴等中古マンションならではの調査が出来、リスクの低減化が図れるわけです。
例えば先進諸外国では、新築マンション（住宅）よりも中古マンション（住宅）の需要が高いそうです。
考えようによっては、新築マンションでも、購入した瞬間から中古マンションになり価格も15％?20％は下がるのですから、それなら中古マンションを購入した方がお得かもしれません。4千万円の新築マンションが3千6百万円になるわけです。
現在マンションの平均寿命は47年と言われていますが、最近のレベルのマンションなら、キチンと施工されメンテナンスを受けていれば、それ以上の耐久性はありますので、中古でも末永くすむことが出来ます。
中古マンション購入の注意点を押さえ、お得に中古マンションを購入しましょう。
次回は、中古マンションのココをチェックです。
中古マンション購入の注意点 価格設定
中古マンションの中には、思わぬお宝マンションが混ざっていると書きましたが、それは売主の色々な事情があるからです。
例えば、隣接しているＡとＢのマンションがあり、Ａの中古マンションが3千万で売り出されている所へＢのマンションが早急に売りたい場合にはＢをＡより下げて売り出すわけです。
売主は、どうしても高く売りたいわけですが、やはり相場があり初めは、仲介業者である不動産屋も悪く言えばその値段では売れないことをわからせるために言い値で広告を出したりしますが、
売れないとやはりこの価格では売れませんと言うことになり、価格を下げて売ることになるわけですが、それに気が付くころには時間が結構たってしまい、売り急ぐ結果になって安く売ることもあるのです。
また、初めから売主が売り急いでいるときは、やはり周辺相場より安く売り出すことになります。数は総多くはないでしょうが、こんな中古マンションがあればお買い得と言えるでしょう。
中古マンション購入の注意点 ２でした。
中古マンションの魅力
新築分譲マンションが次々と建設される中、改めて中古マンションが注目を集めています。
｢中古｣と言うイメージとは裏腹に、実は住みごご地がよく耐久性も充分でリフォームもしやすく価格も手頃というお買い得中古マンションの見分け方とは？
9月下旬に発表されました基準地価では、東京都区部、大阪市、京都市、名古屋市が上昇傾向を強めていると言います。
地価の上昇に伴って気になるのがマンション の価格動向です。
新築のマンション価格は、２００５年の冬くらいから目に見えて上昇しています。
それでも順調に売れ続けているのは、金利上昇への不安と一番の需要層である３０代が団塊ジュニアということで、購買層が多いというのが考えられます。
現在、首都圏の新築分譲マンションの価格は、平均して４千万円前後ですが、今後発売される新築マンションは、更に高い価格がつけられると思います。
そんな中、にわかに人気が上がっているのが中古マンションなのです。
確かに新築マンションの価格上昇に伴い中古マンション市場も上がってはいますが、新築マンションに比べれば、まだまだ購入しやすい価格帯です。
何より魅力なのが、中古マンションは一軒一軒状態や価格が違い、中には相当お買い得な物件が存在すること、なかには２千万円台で億ション級の中古マンションを手に入れることも可能だとか。
次回より、お宝「中古マンション」を選ぶコツを､書いて行こうと思います｡
住宅ローン の通し方
前回、新築分譲マンションを購入しようと審査を受け落ちたにもかかわらずその後、落ちたときよりも多額の融資を申し込んだのに、住宅ローンが通ったわけを今回お話します。
前回と住宅ローンの審査が通った今回と違いを比べてみると、頭金は同額、年収も同額、物件は別、今回の物件のほうが高額従ってローン額は今回の方が多い。
販売会社は、住宅ローンが通らなかった方は誰でも知ってる大手不動産会社、住宅ローンが通った方は、おそらく知ってる人はあまりいない不動産会社（施工会社で選んだようなものです。）、住宅ローンが通らなかった銀行は超大手銀行、住宅ローンが通った銀行は、地方銀行。
こんな感じで、住宅ローンが通った方と通らなかった方の違いがありました。
しかし、私が考えるに一番の違いは「担当者」だと思います。
住宅ローンの審査が通らなかった方は、若い（20代前半）担当者Aさん、通った方はベテラン（40代後半）のBさんが担当者でした。Aさんの場合審査の書類もお決まりのものだけでしたが、Bさんの場合、ローンが通りやすいように例えば個人商店ですが地元に根付いて数十年、地元のお得意様も多くこの先も安定した収入が期待できます。見たいなこと等を付け加えるなど色々手を尽くしてくれました。
簡単に住宅ローンが通る人と比べると大変面倒で、あまり歓迎できるお客様ではない私たちに面倒くさがらずによくやってくれました。
悪く言えば殿様商売的な大手と名よりも実でやる所の差が出た感じでした。
考えてみると、担当者一つで自分の一生を左右しかねない大きな買い物である住宅の可否が決まってしまうというのは恐ろしいものです。
最も私たちの場合、今のマンションを購入できたことが結果的にベストだったと思いますが・・・
従って中古・新築の分譲マンションを購入するときは、その担当者も大きく関わるということを気に留めておいてください。
住宅ローン の通し方
前回、住宅ローンの通し方１でお話したとおり、住宅ローンの通りにくい職業の一つに、個人商店があり私の世帯が個人商店の家族従業員で、やはり簡単にはいきませんでした。
もしあなたが、住宅ローンの通りやすい公務員であったり、一流企業のサラリーマンであったりした場合には、大手銀行等の好条件で記してある住宅ローンを組むことは用意であると思いますが、もし私たちのように住宅ローンの通りにくい職業ならば、条件云々よりもまず、住宅ローンを通すことを考えましょう。全てはそこから始まるわけですから。
私たちの場合、初めにある新築分譲マンションを購入しようと思い、モデルルームへ通い、担当と何度も話し、「住宅ローンが通るかどうか信用調査を受けてみましょう」ということになり、とりあえずお願いしてみたのですが、数日後担当者からの電話で、「ダメだそうです。理由は答えられません。」とあっさり断られました。
勿論、その後その物件の業者からは何も言ってこなくなりました。
確かに世帯主（主人）が個人商店の家族従業員では、住宅ローンは通りやすいとはいえませんが、宅建取引主任の立場として考えた場合、納得できる答えではありませんでした。
その後も、物件を探して、現在の新築分譲マンションを購入したわけですが、住宅ローンを断られた物件よりも五百数十万も高いにもかかわらず住宅ローンが組めたのです。勿論、前回と同じ年収、同じ頭金なのに・・・です。
次回は、住宅ローンの組めたわけ･･･です。
住宅ローンの通し方 １
住宅ローンを通すコツ
あなたの職業は何ですか？サラリーマン、社長さん、個人事業主？住宅ローンを組むときに、年収は勿論の事「職業」というのも大きなウエイトを占めています。
住宅ローンの通りやすい人・住宅ローンの通りにくい人
住宅ローンの一番通りやすい人は、誰だと思いますか？大金持ち？確かにそうですが、そんな人はローンを組みません。
答えは住宅ローンを提供する銀行にとって、安全に住宅ローンの期間、何十年もお金を確実に返してもらえる人、即ち公務員です。大企業の部長でもIT企業の若社長でもないのです。
給料は安定しているし、年金制度もしっかりしているので特別に年収が多くなくとも月々に支払額が相応な住宅ローンの額ならば、貸し手にとってはいちばんのお得意様なのです。
反対に、住宅ローンの通りにくい人とは、フリーターとかは論外ですが、個人商店の事業主や俗に言うSOHO等です。
はっきり言えば住宅ローンの期間、20年後や30年後も同じように収入を得ているか、公務員と比べればその安定性は明らかに違います。
誰だって、返せそうもない人にお金は貸したくありません。そしてそれが、金利の差などの貸付条件に影響します。
そして、私は住宅ローンの通りにくい個人事業主の家族従業員です。次回は、住宅ローンの通し方。自分の場合・・・・です。
マンションで通勤ラッシュ
マンションで通勤ラッシュって何？
と思う方は多いはず。知り合いのマンションの出来事です。その人は大規模マンションの高層階に住んでいます。当然、眺望は抜群でこれがポイントとなり入居しました。
この方はご夫婦で働いてマンションに入居後、朝出勤のためエレベーターの前で待っていると、上から来たエレベーターにはすでに人がいっぱい!!
とても乗れるような状態ではなく、あきらめて次を待つことに。
しかし次もその次も・・・・そんなに余裕を見て出て来たわけではないので階段を利用することに、下りといえども何十階も降りるのは大変で、しかもこれから毎日続くわけです。
皆さん帰宅の時間はばらばらですが、出勤時間は似通っているのは仕方のない所、まさか電車に乗る前に通勤ラッシュに出会うとは思っても見なかったとおっしゃってました。
眺望につられて入ったマンションですが、高層マンションの場合エレベーターの処理能力も考慮しておいた方がよさそうです。