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ごみの集積所
分譲マンションを購入するときには、ゴミの集積所もどうなっているかよく知らべてみましょう。
マンションの場合、マンション内にゴミの集積所が設けてある場合が多く、私の所も駐車場の脇に柱と壁を利用した簡単な囲いがしてあり、カラスや野良猫よけの網をかぶせるだけの簡単なものがありました。
実際に入居してから、ゴミの山になり、ゴミが崩れていたり網からはみ出てカラスや野良猫が荒らしたり、結局、総会できちんとしたボックス型で扉の閉まる、ゴミの集積所を作ることになり修繕積立金から70万円弱を捻出しました。
一世帯当たりで割ればたいした事はないかもしれませんが、ただでさえ将来的に足りなくなることがわかっている修繕積立金を取り崩すのは、避けたいものです。
私の所のような格安分譲マンションは、仕方のないこと（仕事先横の高級分譲マンションは立派なゴミの集積場が付いていました。）でしょうが、出来れば出費は抑えたいものです。
マンションの駐車場で利益？
私の購入したマンションの規約に、駐車場を第三者と賃貸契約を結ぶことが出来る。というのがあります。
つまり、今自分のマンションの借りている駐車場を、他人に貸し出せるということです。管理会社を通じれば、借りたい人に任意の値段で貸せるわけで、周辺相場は1万5千円くらいです。
マンションの駐車場内に他人が入ってくるわけですが、身元はわかっているしマンション内とは分かれているので、マンション内に入ることは出来ないようになっています。。
借りる方も、屋外の駐車場より、セキュリティはしっかりしているので安心して借りることが出来ると思います。
マンションの持ち主は、0から6千円で借りているので差額分は利益ということです。
単純に1万5千円×12ヶ月×35年（ローン返済期間）とした場合、合計630万円にもなってしまうのです。
あまりこういう条件は、他の分譲マンションでは見当たりませんが、マンションの駐車場のメリットとして、これなら車は使わないけど全戸駐車場付きなんて所でも、選択視野に入れられます。
リフォームを考えて
新築分譲マンションなら先々、中古分譲マンションなら、近い将来又は入居時に避けて通れないのがリフォームです。
経済面ではさておき、リフォームで古くなったものを新品に換えるのは簡単で、部屋の間取り等も簡単に変更できるのも分譲マンションならではの利点（賃貸マンションでは無理です。）でしょう。
例えば、夫婦に子供男女２人で計４人家族だとして、子供にはそれぞれの部屋を考えると４LDKが、ほしいところですが、将来的に２人になったら壁を取って、大きなリビングにと言うことも比較的簡単です。
ココで注意しなければならないのは、水回り。
壁を壊して間取りを変えて、それならキッチンはココへ、トイレ、お風呂はコッチにとなった場合、この水回りの変更は非常に厄介で費用のかかるものです。
将来的に、リフォームで、マンションの間取りの変更を考えているのなら、水回りの位置も視野に入れておく必要があると思います。
マンションが縮む？
新築でも中古でも分譲マンションを、めでたく購入し登記簿を眺めているとなんだか、少し面積が減って書かれていると思った方もいることと思います。
実は、マンションの占有面積は、カタログと登記簿では表記法が違うのです。
カタログなどに記載されている面積は、壁芯面積といって、登記簿に記載されている面積は内法面積と言います。
壁芯とは厚みのある壁の中心線を結んで測った面積のことで、 内法面積（うちのりめんせき）は壁の内側部分の実際に使える面積の事です。
分譲マンションのパンフレットに書かれた専有面積は壁芯計算によるものが多く、内法に比べ、壁の厚みの分だけ面積は大きくなります。
つまり、カタログより実際に使用できる面積は狭くなっている点にご注意ください。
公的融資を受ける時には壁芯による面積、税金の軽減措置に必要な要件は内法による面積なので、更に注意が必要です。
新築分譲マンションは今が買い時？５
住宅ローンは誰が払う？
前回、熟年夫婦の方にも新築分譲マンションの購入をおすすめしました。
今回は、もし新築分譲マンションの購入後、住宅ローンの返済中に夫がなくなったらどうなるか？
結論から申しますと、基本的には心配しなくても良いです。
金融公庫では、任意にということになりますが、銀行ローンでは「団体信用生命保険」通称「団信」という保険に加入することが義務付けられています。
この保険は、住宅ローンの返済中に住宅ローンを組んでいる本人、この場合はご主人に万一のことがあった場合に住宅ローンの残債を保険会社が全て負担してくれるというものです。
加入料（正式には特約保険料）は銀行は、銀行が負担して一括で払うということですが、
実際にはその額も考慮して金利等が考えられていますので無料ということではないようです。ただし、ローンに組まれているため、別途支払う必要はありません。
一方、公庫は任意のため住宅ローンを組んだ人が毎年払うことになります。その支払い金額は住宅ローンの額によりますが、数万円（毎年）おおざっぱではありますが元金の0.3％くらい1千万に対して3万円弱と考えて良いでしょう。
気をつけねば行けないのは、公庫の保険は、途中解約は出来ますが、途中から入ったり再加入はできないということです。
話を元に戻しますが、住宅ローンを組んだ後ローンの組み主に万一のことがあっても、後に残された妻や子供には残りのローンを支払う必要はないということです。
独身で購入した場合も、団信への加入は銀行ローンでは義務付けられています。これで、親、兄弟、誰にも迷惑をかけずに安心して住宅ローンを組むことが出来るのです。
加入基準として、大きな手術をしたことがあるか、定期通院をしているか、持病があるか等の審査はあります。
この辺は公庫の団信がダメなら、普通の生命保険の額を増やして、そちらでカバーという手もなくはないですが、保険料額はかなり違いますので（団信が圧倒的に安い）一考の価値ありです。
以上、価格、金利、安心の面から考えて新築分譲マンションは今が買い時ではないかと思います。
新築分譲マンションは今が買い？4
新築分譲マンションは、今まで述べたような背景から今の購入をオススメするわけですが、新築分譲マンションの購入は、なにも若い人ばかりにおすすめしているわけではありません。
実は50歳以上の熟年夫婦にも新築分譲マンションは今が買いといえるのです。
新築分譲マンションという物件自体が、購入チャンスであるためこれ自体がオススメで、よく年齢が高いとローンが組めないと思っている人がいますが、金融機関によっては80歳未満までの返済期間でローンを組めるところもあるのです。
これなら50歳でも29年の住宅ローンが組めるというわけです。
勿論、定年後の支払能力を考慮し、ボーナス払い等は併用しない等は必要です。
賃貸に住み続け、高齢になってから他の賃貸物件に越さねばならなくなったとき、喜んで貸してくれるところはそう多くはありません。
お年寄りだけで住み何か事故でもあると、例えば火の消し忘れで火事にでもなったらとか、中で具合が悪くなって・・・・となったら次の借り手にも影響してしまいます。
保証人は原則として必要でしょうし、まして一人身だったら･･･以上のことからも購入をおすすめするのです。
一人身ということで、もし新築分譲マンションの購入後、住宅ローンの返済中に夫がなくなったらどうなるか？
次回はこの点についてお話します。
新築分譲マンションは今が買い？３
前回、金利や新築マンション価格の面からも来春くらいまでが、マンションの買い時ではないかとお話しましたが、マンション購入をオススメするわけは、もう一つ今春に話題となったまだ記憶には新しいマンションの構造計算偽装事件も関係しています。
新築マンション建築確認前の審査や建築途中の検査など一連の事件に関係する法律が非常に厳しく実施されるようになりました。
事件前までは1ヶ月ですんでいた建築確認検査が、3ヶ月以上かけて行われることもあります。つまり、事件後の新築分譲マンションは、厳しいチェックの元に建てられた安心できる新築分譲マンションと言えることが出来ると思います。
何でも、例えば飛行機や電車の事故も整備不良などが原因で一度おきると、続けては起きない、変な言い方ですが、しばらくはみんな気をつけて仕事に当たるということです。
次回は、その他のオススメのわけ４です。
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新築分譲マンションは今が買い？２
前回、賃貸と新築分譲マンションの比較をしましたが、14万の家賃+更新料で35年で6090万、気の遠くなるような額です。勿論支払い後は何も残りません。
新築分譲マンションの価格は、今が底値ということでこれ以上動かないと仮定しますと、総支払額に最も影響するのは金利です。
今回はその金利を見て行きます。
例えば2千万を35年で住宅ローンを組んだ場合、固定金利で、ボーナス払いなし、（これからは、ボーナスを当てにした住宅ローンを組むことは非常に危険です。）
金利2％で住宅ローンを組むと、月々66253円、総額27826260円
金利5％で住宅ローンを組むと、月々100938円、総額42393960円
金利が少し違うだけで、こんなに差が出ます。金利5％で組んだら元金の2倍以上支払わなくてはいけないのです。
金利の上昇は、こんなにも総支払額が変わるのですから、金利上昇が懸念される今、出来るだけ早く、しかも固定金利で借りておくべきなのです。
最も賃貸と比べると金利5％でも、この場合2千万円の住宅ローンですから、4千万のファミリータイプを買うとして頭金の2千万をプラスしても、先の賃料と比べれば150万円くらい高いだけで、購入できることになります。
金利5％時代となると、家賃もこのままのはずはないのでおそらく新築分譲マンション購入のほうが安く付くのではないでしょうか。
新築分譲マンションは春までに購入というのはもうひとつ理由があります。
ある情報によりますと。現在、今までよりもかなり高い金額で不動産会社は土地を買い取っているようです。しかも大量に。
ゼロ金利解除、即ち景気回復の判断を日銀がした為の結果ですから、新築分譲マンションの売れ行きもますます好調になると不動産業者が判断してのことでしょう。
高く仕入れれば、高く売らねばならない。商売の鉄則です。つまり、来春以降出てくる新築分譲マンションの価格は、それ相応のものになるというわけです。
次回は、更にオススメのわけ３です。
新築分譲マンションは今が買い？
新築分譲マンションは春ぐらいまでに購入するのが良い様です。7月14日日銀のゼロ金利解除を受け、金利の上昇が懸念される新築分譲マンションの購入を考えている人は多いと思います。
例えば、現在賃貸に入居していて、新築分譲マンションの購入を考えている人の家族構成は、夫婦+子供1?2人が最も多いと思います。
マンションサイズは、3ＬＤＫ、４ＤＫ、４ＬＤＫと言ったところでしょうか。家賃で言えば、14万円くらいというところです。
仮にこのまま賃貸で暮らすとしたら、14万円×１２ヶ月+6万円（2年毎に更新料1ヶ月分として）を新築の分譲マンションを35年ローンで購入した場合と比較しますので、35年をかけると、６０９０万円!!
勿論、その間の家賃の値上げ等は、入っていませんのでもっと高額になるでしょう。
これだけのお金を払っていくことを考えれば、新築の分譲マンションを買ったほうがお得というのは容易に理解できることです。
勿論、新築分譲マンションを買うのも住宅ローンを組んで買うわけですから、購入額+金利の総額を賃貸の総額と比較しなくては行けません。
勿論金利は低いほうが総支払額が低くなります。現在、先ほど書いたように金利は上昇傾向にあるわけですから、上昇前に、しかも長期固定で借りられればベストだと思います。
金利はいきなり上がるものではないので、春くらいまでにが購入の目安と書いた理由の一つです。
次回は、住宅ローンの金利の実際と春までに新築分譲マンションを購入したほうが良いわけ２･･
新築分譲マンション駐車場・補足
新築分譲マンションが機械式立体駐車場の場合、モデルルームと違い見本はありません。
知り合いで、新築分譲マンションを購入したのですが、その機械式立体駐車場は、地上１階地下２階で、なんと回りにフェンスがなく、ゲートもないのです。
同型の駐車場で、子供が挟まれる事故も起きているそうです。
私のところは、周りはフェンスで囲まれ、ゲートが付いていて勿論赤外線センサーがいくつも付いてあり、作動中に覗き込んだり車がずれて入っているとアラームがなり、停止してしまいます。（最初のころ覗き込んで緊急停止してびっくりしました!!）
更に、その知り合いのところは地下の車を出した後は、パレットを定位置に戻す決まりがあるそうです。
通常は地上1階が一番駐車料が高いのはすぐに出し入れできるからで、その為には常に定位置に戻しておかないとならないからです。
これも意外と面倒なものです。私のところは、そのままで良いのですが、それでも出し入れの時間（わずかではありますが）は長く感じるし、まして戻すとなると倍の時間がかかると言うことです。
そのようなわけで、検討中の新築分譲マンションが、機械式立体駐車場の場合には、よく仕様を確認することをおすすめいたします。