投稿者: youichi

中古マンションは買い時か？

ゼロ金利政策解除で金利は上昇傾向に。

必然的に中古、新築を問わずに住宅ローンの金利も将来的に上がって行くことは容易に推測できます。ならば、早く住宅ローンを組まねばと手頃な価格の中古マンションの購入をあせってはいけません。

つまり、ゼロ金利解除を見越して半年くらい前から金利はアップしています。民間金融機関の変動金利の基本は、2.375％です。しかし、実際各金融機関は独自の金利優遇キャンペーン等を展開し1％台の商品も出ています。

勿論変動ですから、これから金利上昇が懸念される場合長期の固定金利で住宅ローンを組むことがオススメとなるわけですが、長期の住宅ローンとなると金利は3％を超えると思います。

固定ならば、見通しが立ちローン破綻と言うことはないでしょうが、超高金利とは行かなくとも、1％金利から比較すれば高金利なのは違いないでしょう。

つまりは、総支払額が多く（高く）なるわけです。そこで俄然注目されてくるのが、新築分譲マンションよりも、もともとの価格が低い中古マンションとなるわけです。しかし今、中古マンションは、買いなのでしょうか？

確かに、通勤や通学、交通機関、生活の便利さを加味し、しかも支払い総額を抑えたいと考えれば、中古分譲マンションを選択することは間違いではありません。むしろ、物によってはオススメと言えるでしょう。

しかし、よく考えてみてみると、例えばあと5年で築30年オーバーのマンションが100万個以上出てきます。当然、大規模修繕の必要性が出てきますが、おそらくマンション修繕積立金だけで、修繕できるマンションは皆無と言ってよいでしょう。

まあ、そんなマンションは例え安くても買わないよとお考えでしょう。

その通り、そしてその結果、中古マンションが供給過多になって売れなくなってくるのです。供給過多は値崩れにつながります。

更に、大規模修繕費が足りない、けれど追加の費用を払えない（集合住宅ですから皆が負担しないと出来ません）

そしてそのままになり、何か事故例えば外壁が落ちてケガ人が出る､階段の手すりが外れて転落、等が起きれば、中古マンション自体の評判が落ちて、全ての中古分譲マンション（優良な中古マンション）の価格が下がることもありえます。

つまり、まだまだ中古マンションは値下がりする可能性はあるのです。

ですから、金利上昇を懸念しすぎて判断を誤らないようにしましょう。

住宅ローン　

保険と並んで高額商品の代表である住宅は、ほとんどの人がローンを組んで購入しています。

ローン金利には、2つの型があって、

「変動金利型」・・・半年に一回程度、市場動向に合わせて金利を見直します。

「固定金利型」・・・一定期間は金利が変わりません。

変動型の金利の見直しは一年未満の貸出金利の指標となる短期プライムレート（最優遇金利）を目安に決める。量的緩和、ゼロ金利政策が続いている間はほとんど変化がありませんでした。

　固定型の金利は長期金利、営業戦略などを幅広く考慮して決めることが多く、住宅金融公庫が民間金融機関と提携して販売している「フラット35」のように、35年間にわたる借入期間中、金利が変わらないローン商品もあります。

住宅ローンは固定が基本

住宅ローンとゼロ金利解除

ゼロ金利が解除されて住宅ローンはどうなっていくのでしょうか。

ゼロ金利が解除されると言うことは、日銀が景気が上向いてきたと判断していると言うことですが、私たちは個人や家計単位で考えないといけません。

ゼロ金利解除により、預金金利が上がれば当然住宅ローンの金利も上がると言うことです。銀行は、借りたお金（預金）を貸して（ローン等）その利ざやで、利益を出しているのは皆さんご存知の通りです。

金利が上昇することでのデメリットは、借りているお金の金利が上がることです。一般に家庭での大きな借金と言えば住宅ローン、余談ですが２番目もしかしたら１番目に当たることもあるのは、保険です（支払い年数と人数で計算するとよくわかります）。

額が大きいですから、長期で借りている人が多いですが、この長期と言うのが曲者なんです。

ところで住宅ローンについては、ゼロ金利解除を予測して半年前に比べて0.3％前後上がっています。ですから年内はせいぜい後+0.2％前後ではないでしょうか。

なぜなら住宅ローンは、銀行にとって投資信託や変額年金等に並ぶ利益の要。簡単に金利を上げて顧客離れを起こされては大変です。

特に新規や借り換えの住宅ローンは、短期に大きな金利上昇はないと言うのが大方の見方です。

しかし、大幅でなくでも大きな違いとなるのが長期ローン。

例えば3千万円の住宅ローンを３％金利（ボーナス払いなし）、35年払いで借りた場合、月々11万5千455円ですが、もし0.5％金利が上がり3.5％で住宅ローンを組んだとすると、月々12万3千987円となり月8千532円の負担増になります。

月1万円未満と侮るなかれ、総額で見るとなんと、約350万も余計に支払わなくてはならないのです。

そこで、これから金利が上昇していくのは明らかですから、金利が上がる前に住宅ローンを組む（このことだけで無理して購入する必要はないですが）、すでに住宅ローンを組んでいる人は、繰上げ返済又は借り換えをおすすめします。

預金して得られる額よりも、繰上げによって節約できる額のほうがはるかに大きいからです。

最もそんな余裕があるなら、最初から月々の支払い額を増やして支払い年数や総支払額を減らしているはずです。

そこで、まだ金利の低いうちに借り換えを考えてはいかがでしょうか。特に短期の固定や変動金利で住宅ローンを組んでいる方は、検討の余地ありです。

その場合借り換えは長期の固定が原則です。なぜなら今後金利が上がっても下がることはまずないと言う見通しがあり、高金利時代が来ても固定なら安心です。

ココで注意することは借り換えなら、別の銀行でする必要があります。当然、他行は、顧客獲得のため低金利で設定するからです。

駅近マンション

駅近くのマンションは大変便利で需要も多く価格も相応に設定されています。

しかしあまりに近いと、子供のころ住んでいたことがありましたが、まず駅の構内アナウンスが始発から終電まで結構気になります。

電車のドアの閉まるときの合図、勿論電車の走る騒音（時間は、限定されますが）なども。

意外と気がつきにくいのが、選挙の時の選挙演説、朝遅い人には大問題です。

電車がストで動かないときは本当に静かでした。

商店街が隣接していることも多いので、その音もチェックしましょう。（にぎやかで夜遅く帰るときは安全といえますが、酔っ払いの声等が深夜まで聞こえていた記憶があります。）

マンション前の道路２

前回マンション前の道路の傾斜について書きましたが、マンション前の道路についてはその他、自動車の通行量は勿論、通行量の少ない道路でも、その先に大きな道路があれば、信号などで渋滞が起きマンションの前は一日中車の列と言う事もありえます。

駐車場からの出入りや排ガスの臭い、騒音など総合できますね。

平日はなんともなくとも休日は大混雑する道路はたくさんありますから。

皆さん新築マンションは建設予定地へ、中古マンションは現地へ見に行くと思いますが、忘れてならないのは新築マンションも中古マンションも購入すれば24時間そこに住むということです。

つまり時間により道路環境は変わると言うことです。

通常、新築マンションの建設予定地や中古マンションの現地へは日のある内それも仕事の休みの土日に行かれることが多いでしょう。

しかし、平日の昼間、特に夜、深夜、明け方はどうでしょう。深夜は意外と車の騒音が気になったり、土曜の夜など暴走族の通り道になっているかもしれません。

依然住んでいた所がまさにこれで何度110番したことか。

消防車や救急車の通り道になっている場合もあります。

道路のほかに線路も騒音は出ますが、電車は24時間走りませんのでこのあたりも考えましょう。

マンション購入の注意点、今回は隣接する道路についてです。

マンション前の道路１

マンション前の道路についてですが、出来れば平坦地がベストですがなかなかそうも行ってられない場合が多いです。

マンションの前が車の通りの多い坂道の場合、考えられることは、まず騒音、臭い、汚れがあげられます。

マンション前の道が上り坂の場合、車の運転者は速度が落ちないように自然とアクセルを踏み込みます。当然エンジン回転は上がりエンジン音は大きくなります。

急な上り坂で、大型車等アクセルを踏み込んで黒鉛を吹き上げながら上って行く姿をみたことがあると思います。

マンション前の道路が下り坂の場合、アクセルは踏みませんがブレーキを踏みます。そのときブレーキパッドの削りかすが飛び散ります。

知人で国道沿いの下り坂沿いに駐車場を借りているのですが、タイヤがひび割れてきて溝はあるのに交換することになったのはこれが原因と言われたことがあります。

マンション購入の注意点にはこういうこともあるのです。

リノベーションマンションの分譲

リノベーションマンションと言う物件をご存知ですか。

主に大企業が保有していた社宅等を一棟丸ごと取得し、新築同様の豪華分譲マンションに再生した物件のことです。

メリットは、建物を壊さずに流用するので分譲価格が安く販売されていることです。

設備･仕様にもよりますが、大体近隣エリアの新築マンションの購入価格よりもよりも２割くらいは安く設定されています。

また、各住宅の内装については、ライフスタイルに合わせて自由設計も可能で、オール電化や光ファイバー・インターネット等最新の住宅設備にも出来ます。

耐震性なども安全性は高いと言われ、住宅ローンも利用できます。

アウトレットマンションと同様にリノベーションマンションの分譲も人気の物件です。

住み心地と低価格を追求した一挙両得マンションは今後、全国的に増えていくことでしょう。

中古マンションをお考えの方は、このリノベーションマンションの分譲を選択視野に入れて見てはいかがですか。

立体駐車場

立体駐車場の欠点･デメリットとしては、出し入れに時間がかかりめんどくさい、自分も入居当初やりましたが、車を呼び出した後鍵を取り忘れてしまう。

荷物を車から取り出しておかないと入れられない、他の人が出し入れしている間待ってないといけない等があります。

入れる順番や出る順番など1台ずつのなりますので、立体駐車場がトラブルの原人になることもあります。

とくに、立体駐車場のトラブルは、底板が金網（今はほとんどないようですが）で下の車をオイル漏れなどで汚してしましたり、物を落としてしまうなどです。（一度鍵を落として苦労しました。）

故障すれば車は出せない、厳寒地では凍り付いて機械が動かないことも考えられます。

反対に良いこと･メリットは価格が安いのは勿論、盗難や車上荒らしにあいにくい、私のところは地上３階地下２回で地下２階を借りていますが、入居時に初めから希望はしていましたが、取り決めのとき、初めまったく人気がなかったのに管理会社の一言（車上荒らしが起きにくい）で、一番人気になりました。幸い借りることはできましたが。

地下の場合、セキュリティは安心で、日に当たらないので、色焼けしないとか夏は非常に涼しい（真夏でもヒンヤリです）ですが、大雨による浸水も地域によっては考慮したほうが良いでしょう。

マンション自体の価格、駐車場管理料、ライフスタイル（大きな車が必要か）、地域性（暑いところか、降雨量等）を考えて選ぶと良いと思います。

マンションの駐車場タイプ

マンションの駐車場は平置きと立体機械式どう違う？

マンションの駐車場には、平置きと機械式の立体駐車場がありますが、それぞれ長所、短所があります。

平置きはすぐに車に乗れる、駐車スペースに置いたままで荷物の出し入れができる等の利点がありますが、それなりにスペース（土地）が必要なため、マンション価格に反映されます。

現在のマンションに主流の立体駐車場は、マンション同様限られたスペースに何台も置けるので、マンション価格や駐車場管理料に有利といえます。

管理料も安価なところが多く、因みに私のマンションは、０?６０００円と格安な部類だと思います。後述しますがこの駐車場の駐車料・管理料の安さは、落とし穴とも言え注意が必要です。

何十年も使用することを考えるとこの差は何百万にもなることがあり、単にマンション価格が安いからと思って駐車場管理料の高いところを購入すると結局高くつくこともあります。

更に最近の立体駐車場は、３ナンバーやミニバンタイプにも対応するものが多く（当駐車場も幅１８５センチ、長さ５メートル、高さ２１０センチとかなり大きなものです。）これなら大きな車でも安心です。

知人でマンションを購入したがミニバンが入らず、泣く泣くセダンに買い換えた人もいます。

ただ全戸分大型とは限らず、普通乗用車用と値段で別れているところもあり、やはり別の知人で購入当初は、セダンに乗っていてミニバンに買い換えたが駐車場に入らず、仕方なく近所に月極めを借りている人もいます。

２年ごとに更新と契約書にあっても結局住民の多数決による場合が多いので、一度決めると後からはなかなか変更できないようです。

この点は、気をつけて大きな車、例えば将来的に家族が増えるとか予定のある人は、目先の駐車料金にとらわれずに検討しましょう。

マンションの駐車場のトラブルと管理

マンションの駐車場は、自動車をお持ちの方又は将来的に持つ可能性のあるかたには、全戸分付きをおすすめいたします。特に、中古マンションの購入を考えている場合には、要注意です。
購入時に全戸分なく、駐車場使用の権利が付いてないと、後から空きが出るということはなかなかないからです。

マンションの駐車場のトラブルはこのあたりにありがちです。
最近は、立体駐車場も多く高さの制限がある場合もありセダンのに乗っていたのがミニバンに乗り換えようと思い、高さのある場所に交換したいとか思ってもなかなか簡単には行かないようです。

２年ごとに見直しとか言うところもありますが、実際には住民の多数決で見直すか決めるところがほとんどですので、まずそのままになるでしょう。

最近は近所の道路に止めることもままなりませんので、友人などが遊びに来たときにゲスト用が用意させていればベストですが、その分価格に跳ね返ってきますので、よく考えましょう。