カテゴリー: 中古マンション

中古マンション購入の注意点　メンテナンス性　床・天井

床や天井のメンテナンス性を考えた場合、二重床・二重天井が有利です。

二重床、二重天井とは、マンションの床や天井はスラブと呼ばれるコンクリートの板で骨組みが作られますが、このスラブと床・天井との間に空間を設けて二重構造にしたものの事です。

二重構造にすることで、間に給排水管やガス管、換気扇のダクトなどの配管類を収めやすくなるわけで、スラブを傷めずに配管を移動させることができれば、間取りを変更したりする大がかりなリフォームもしやすくなります。

逆にスラブに配管類を埋め込んでしまうと、メンテナンスやリフォームがしにくくなります。埋め込んだ部分のコンクリート強度が落ちるので、耐久性の面でも好ましくないと言われています。

よく二重床は下の階に音が伝わりにくく、スラブに床材を直張りした場合よりも遮音性が高まるという話を聞きますが、必ずしも二重床が遮音性に優れているとはいえません。

というのも、床の遮音性はスラブの厚みや梁で囲まれたスラブの面積、床の仕上げ材にも左右されるからです。

二重床にするとかえって床材のボードが振動し、下の階に音が響きやすくなるケースもあります。そのため、床の下地材を遮音性の高い材料とするなどの工夫が必要です。

中古マンション購入の注意点でした。<\p>

中古マンション・外壁

マンションの外壁を見てタイルがはがれていないか、モルタル部分にヒビが入っていないかを確認しましょう。

場合によっては、雨漏りや鉄骨が錆びてもろくなっていることがあります。

この、コンクリートも国際標準規格ISOというのがあり、それに基づいて原料となる水やセメントの配合量から、空気量、塩化物含有量、などを設定してあれば安心できます。

コンクリートの強さを左右するのが、コンクリートの材料となるセメントと水の重量比で、単純にセメントに加 える水が少ないほど、密度が高く収縮も起きにくく、つまりヒビ割れの起こりにくい、高強度なコンクリートになります。

外壁のヒビ割れは、中の鉄筋がさび膨張することにより起こりますが、鉄筋の錆だけでなく乾燥が原因となって生じることもあります。

その為最新のものでは、コンクリートの伸縮を逃がすスペースを設けて、ひび割れを防ぎ建物の長寿命化を図るとともに、ヒビ割れのない美しい外観を長く保つ工夫もされているものもあります。

基本的には、浅い少々のヒビは仕方のないもので強度や寿命には影響ないとされています。なぜならコンクリートは、引張りには弱いが圧迫には強いからです。

しかし一般に0.3mm以上のひび割れがあると、雨水などがひび割れ内に侵入すると言われていますので、雨漏りが発生する可能性があるので、補修する（してある）ことが望ましいと言われています。

また、水分がコンクリート内部に侵入すると、鉄筋が腐食します。先に述べたようにコンクリートは引っ張りに弱く、引っ張り力が働いたときに耐えてくれません。引っ張り力は鉄筋が全て受け持つように設計されています。

腐食は急激におこるものではないですが、長期的に見て鉄筋が腐食すると耐震性などが低下しますので、0.3mm以上のひび割れは補修すること（してあること）が望ましいです。

特に中古マンションで、ヒビが数年来放置されている場合は、注意が必要です。

中古マンション購入の注意点・スラブ厚

床のコンクリートの厚さ、つまりスラブ厚が暑いほど遮音性は良いと言えますが、最近の新築マンションは、スラブ厚２０センチ以上中には３０センチと言うものも出ています。

それに対して中古マンションの場合、スラブ厚２０センチ未満のものもあります。

中古マンションの公庫基準として１５センチ以上(平成14年10月以後借入申込受理分から適用する内容） となっていますが、やはり遮音性を考慮した場合２０センチ以上はほしいと思います。

出来れば、専門家に図面をチェックしてもらうと良いでしょう。専門家に物件の調査を依頼した場合、１０から２０万円が必要ですが、決して安い買い物ではないので、調査してもらうことをおすすめします。

中古マンション購入の注意点として、騒音は見逃せない項目ですから、慎重に検討いたしましよう。

中古マンション購入の注意点; 新耐震設計基準

中古マンションといえども、建築基準法が、その構造の基本になります。

その建築基準法の新耐震設計基準を満たしているもの、つまり８１年６月以降の物件が安心とされていますが、昨今の耐震偽装疑惑やそれ以前の物件でも、専門家に耐震診断を受けていて、確認できるものなら安心と言えるでしょう。

新耐震設計基準とは、地震に対して安全な建物を設計するため建築基準法で定められた現在の耐震基準のことで、1978年の宮城県沖地震を機に耐震設計基準が大幅に改正されて、今日の新耐震設計基準が生まれました。

81年6月から適用されていて、例えば阪神・淡路大震災で、倒壊・半壊した家屋は、古い耐震基準のものが大半を占めており、新耐震設計基準の住宅では被害が少なかったと言う事実があります。

中古マンション購入の注意点として最も重要な部分といえますから、充分に調べ比較検討することをおすすめいたします。

中古マンション購入の注意点　構造

中古マンションを購入するときに一番先に目が行くのが建物の外見やその構造についてでしょう。

外見についていえば、色や形など個人的な好みが大きくその辺はどれが良いとはいえないのですが、メンテナンスの面、少なくとも新築マンションよりは早く来るであろう大規模修繕時の費用の面から申しますと、シンプルな形ほど安く済むということです。複雑な形のマンションは、修繕時に組む足場もそれだけ複雑になりますが、この費用が馬鹿にならないのです。

予断ですが、主人も学生時代この足場を組むバイトを考えた（体力的に厳しいので結局しなかったのですが）そうで、3から4時間の仕事で2万円くらいもらえたそうです。バイトにこれだけ払えるのですから、費用がかかるわけです。

中古マンション購入の注意点としてこのようなところも比較してみましょう。

中古マンション購入の注意点

住民の地域への愛着と誇り

つまり目的の中古マンションの地域・街に愛着や誇りを持って住んでいる住民が、どれくらいの割合でいるのかということで、それは地域主催のイベントやお祭りなど、地域活動が盛んであるかとか、その地域に愛着や誇りをもって住んでいる人が多いか等で判断できます。

自分自身が、心から気に入った地域に一度でも住めば、きっと離れがたくなり長く住むはずですし、その様な所には自分と同様の価値観や嗜好を持った人、そこに住みたい人も、方々から集まってくるはずです。

そんな人々の集まる地域・街は大きなパワーを持っていて活力ある街は、誰にとっても魅力的であり、おのずと様々な意味で発展していき地域力のある町となる事はまちがいないでしょう。

発展性を見るにはその地域への人口流入数を調べてもわかります。各市町村役場へ行けば簡単に年齢別の人の動きを調べられるので、若年人口が流入している所なら、発展していく可能性は高いでしょう。

中古マンション購入の注意点としてこのようなところにも目を向けるべきと思います。

中古マンション購入の注意点　快適性

安全に暮らせるかをクリアできた場合次は、快適に暮らせるかをチェックしましょう。

まずは、目的の中古マンションのある町を歩いてみることです。

例えば、電信柱が地中に埋没されていれば、道路環境ばかりでなく、防犯に役立ちます。マンションのすぐ脇に電柱があれば、３階や4階等なら簡単に侵入できてしまうからです。

街路樹が整備されていれば、環境を考慮する所と判断でき、街にゴミが散乱していないきれいな町並みだったら、住民意識が高い所と判断できます。

その他、騒音、震動、臭気など、土日や昼夜で変化がないかとか、買い物、帰宅通路、学校、公園など、居住者が生活するうえで想定できる必要な環境が周辺に整っているか、工場、墓地、高圧線、特定集団、深夜営業店等、周辺嫌悪施設の有無 等の実態とそれらのことが将来的に変化が起きる可能性はないかを出来る限り調べましょう。

更に、これらを平日、休日、昼、夜の４パターンで現地を確認 出来ればベストです。

このようなところも中古マンション購入の注意点として必要です。

中古マンション購入の注意点　防災

防災について調べる。

大雨や台風などの際に、浸水する地域かどうか、その場合どんな対策がなされてきたか、不動産の所在地の市区町村役場で聞いてみるとよいでしょう。

それと同時に忘れてはならないのが、どのような地盤地域であるか不動産会社を介して所有者に確認することです。

建物を計画する際には、地盤調査結果とそれに基づく対策が書面で残されているのが原則ですが、もし未調査・不明などの場合、自分で調査することも必要です。

振興住宅地等でよくあることですが、以前は田んぼだった所や、私の知る所では貯水池だった所を埋め立ててマンションが建っていたり、その昔、川だったところにマンションを建設し、途中で水が出てきて隣の建物の塀が崩れた所もあります。（結局住民は知らずに購入して住んでいます。）

勿論、しかるべき処置をしていてそれが確認できれば、何も問題はないのですが、中古マンション購入の注意点として、災害時の防災対策がどの程度なされているか、安全性はどの程度確保されているのか調べておくことは必要です。

中古マンション購入の注意点　地域力

防犯への意識

地域力で1番に考えることは、安心して暮らせる町であるかどうか、町ぐるみで防犯対策に取り組んでいるか、自治体や町内会で確認するとよいでしょう。

周知のとおり近年、犯罪は急速な増加傾向にあり、警視庁の警視庁犯罪マップで調べて見たり、地元の交番で尋ねるとか、場合によっては周辺住民にヒアリングする ことも必要でしょう。

住民にいきなりココは犯罪の多い町ですかなんて聞くと、怪しい人と思われてしまいますので、例えばその物件の近くに古くからある酒屋さんや美容院あれば、このような所は地域の情報に詳しいことが多いので、利用ついでにそれとなく聞いてみるのも手です。

防犯意識も中古マンション購入の注意点として比較しましょう。

中古マンション購入の注意点　地域力

中古マンションを購入するときに地域力を考えたことはありますか？

地域力ってご存知ですか？

地域力とは、そのエリアが持つ無形の魅力のことです。

つまり、今までマンションの資産価値が地価そのもの、例えば駅から近いとか高級住宅街にあるとかが大きくかかわってきたものが、これから少子高齢化にともなう本格的人口減少社会に突入する日本において、今後「繁栄する一部の街」と、「そうでない大半の街」とに分かれて来ることが予想され、それに伴い、「暮らしやすさ」や「幸福感」などと「資産性」が一致した、「地域力（ちいきりょく）のある街」と「地域力のない街」というような、形では表せないような要素も資産価値及び選択基準として大きな要素となってきそうです。

勿論、従来の地価形成要因が完全に無くなったり、距離感で価値が決まることが無くなるというわけではなく、その影響力の絶対性が薄れ、新しい価値観（地域力等）とのバランスが取れてくるということです。

「距離感」という、長らくの間デジタルで相対的な決まり方をしてきた地価は、今後少しずつ「地域力」という「絶対的な価値観」、つまり「その街が持つ特有の魅力・絶対的な魅力がどのようなものであるか」ということこそ、より重要視され、もっとも尊重される方向へ向かうこととなると言うのが大方の見方です。

中古マンション購入の注意点は、このように多岐に渡りますのでぜひ、検討しておきましょう。