カテゴリー: 中古マンション

中古マンション購入の注意点　低リスク

一般的に新築マンションは、青田売り、つまり建設される前からモデルルームを見て購入するのに対し、中古マンションは、すでに出来ているわけですからより詳しく調べることが出来ます。

例えば、上下左右にどんな人が住んでいるのか、何か問題が起きているか、外見上のひび割れや、補修歴等中古マンションならではの調査が出来、リスクの低減化が図れるわけです。

例えば先進諸外国では、新築マンション（住宅）よりも中古マンション（住宅）の需要が高いそうです。

考えようによっては、新築マンションでも、購入した瞬間から中古マンションになり価格も15％?20％は下がるのですから、それなら中古マンションを購入した方がお得かもしれません。4千万円の新築マンションが3千6百万円になるわけです。

現在マンションの平均寿命は47年と言われていますが、最近のレベルのマンションなら、キチンと施工されメンテナンスを受けていれば、それ以上の耐久性はありますので、中古でも末永くすむことが出来ます。

中古マンション購入の注意点を押さえ、お得に中古マンションを購入しましょう。

次回は、中古マンションのココをチェックです。

中古マンション購入の注意点　価格設定

中古マンションの中には、思わぬお宝マンションが混ざっていると書きましたが、それは売主の色々な事情があるからです。

例えば、隣接しているＡとＢのマンションがあり、Ａの中古マンションが3千万で売り出されている所へＢのマンションが早急に売りたい場合にはＢをＡより下げて売り出すわけです。

売主は、どうしても高く売りたいわけですが、やはり相場があり初めは、仲介業者である不動産屋も悪く言えばその値段では売れないことをわからせるために言い値で広告を出したりしますが、

売れないとやはりこの価格では売れませんと言うことになり、価格を下げて売ることになるわけですが、それに気が付くころには時間が結構たってしまい、売り急ぐ結果になって安く売ることもあるのです。

また、初めから売主が売り急いでいるときは、やはり周辺相場より安く売り出すことになります。数は総多くはないでしょうが、こんな中古マンションがあればお買い得と言えるでしょう。

中古マンション購入の注意点　２でした。

中古マンションの魅力

新築分譲マンションが次々と建設される中、改めて中古マンションが注目を集めています。

｢中古｣と言うイメージとは裏腹に、実は住みごご地がよく耐久性も充分でリフォームもしやすく価格も手頃というお買い得中古マンションの見分け方とは？

9月下旬に発表されました基準地価では、東京都区部、大阪市、京都市、名古屋市が上昇傾向を強めていると言います。

地価の上昇に伴って気になるのがマンション の価格動向です。

新築のマンション価格は、２００５年の冬くらいから目に見えて上昇しています。

それでも順調に売れ続けているのは、金利上昇への不安と一番の需要層である３０代が団塊ジュニアということで、購買層が多いというのが考えられます。

現在、首都圏の新築分譲マンションの価格は、平均して４千万円前後ですが、今後発売される新築マンションは、更に高い価格がつけられると思います。

そんな中、にわかに人気が上がっているのが中古マンションなのです。

確かに新築マンションの価格上昇に伴い中古マンション市場も上がってはいますが、新築マンションに比べれば、まだまだ購入しやすい価格帯です。

何より魅力なのが、中古マンションは一軒一軒状態や価格が違い、中には相当お買い得な物件が存在すること、なかには２千万円台で億ション級の中古マンションを手に入れることも可能だとか。

次回より、お宝「中古マンション」を選ぶコツを､書いて行こうと思います｡

リフォームを考えて

新築分譲マンションなら先々、中古分譲マンションなら、近い将来又は入居時に避けて通れないのがリフォームです。

経済面ではさておき、リフォームで古くなったものを新品に換えるのは簡単で、部屋の間取り等も簡単に変更できるのも分譲マンションならではの利点（賃貸マンションでは無理です。）でしょう。

例えば、夫婦に子供男女２人で計４人家族だとして、子供にはそれぞれの部屋を考えると４LDKが、ほしいところですが、将来的に２人になったら壁を取って、大きなリビングにと言うことも比較的簡単です。

ココで注意しなければならないのは、水回り。

壁を壊して間取りを変えて、それならキッチンはココへ、トイレ、お風呂はコッチにとなった場合、この水回りの変更は非常に厄介で費用のかかるものです。

将来的に、リフォームで、マンションの間取りの変更を考えているのなら、水回りの位置も視野に入れておく必要があると思います。

中古マンションは買い時か？

ゼロ金利政策解除で金利は上昇傾向に。

必然的に中古、新築を問わずに住宅ローンの金利も将来的に上がって行くことは容易に推測できます。ならば、早く住宅ローンを組まねばと手頃な価格の中古マンションの購入をあせってはいけません。

つまり、ゼロ金利解除を見越して半年くらい前から金利はアップしています。民間金融機関の変動金利の基本は、2.375％です。しかし、実際各金融機関は独自の金利優遇キャンペーン等を展開し1％台の商品も出ています。

勿論変動ですから、これから金利上昇が懸念される場合長期の固定金利で住宅ローンを組むことがオススメとなるわけですが、長期の住宅ローンとなると金利は3％を超えると思います。

固定ならば、見通しが立ちローン破綻と言うことはないでしょうが、超高金利とは行かなくとも、1％金利から比較すれば高金利なのは違いないでしょう。

つまりは、総支払額が多く（高く）なるわけです。そこで俄然注目されてくるのが、新築分譲マンションよりも、もともとの価格が低い中古マンションとなるわけです。しかし今、中古マンションは、買いなのでしょうか？

確かに、通勤や通学、交通機関、生活の便利さを加味し、しかも支払い総額を抑えたいと考えれば、中古分譲マンションを選択することは間違いではありません。むしろ、物によってはオススメと言えるでしょう。

しかし、よく考えてみてみると、例えばあと5年で築30年オーバーのマンションが100万個以上出てきます。当然、大規模修繕の必要性が出てきますが、おそらくマンション修繕積立金だけで、修繕できるマンションは皆無と言ってよいでしょう。

まあ、そんなマンションは例え安くても買わないよとお考えでしょう。

その通り、そしてその結果、中古マンションが供給過多になって売れなくなってくるのです。供給過多は値崩れにつながります。

更に、大規模修繕費が足りない、けれど追加の費用を払えない（集合住宅ですから皆が負担しないと出来ません）

そしてそのままになり、何か事故例えば外壁が落ちてケガ人が出る､階段の手すりが外れて転落、等が起きれば、中古マンション自体の評判が落ちて、全ての中古分譲マンション（優良な中古マンション）の価格が下がることもありえます。

つまり、まだまだ中古マンションは値下がりする可能性はあるのです。

ですから、金利上昇を懸念しすぎて判断を誤らないようにしましょう。

リノベーションマンションの分譲

リノベーションマンションと言う物件をご存知ですか。

主に大企業が保有していた社宅等を一棟丸ごと取得し、新築同様の豪華分譲マンションに再生した物件のことです。

メリットは、建物を壊さずに流用するので分譲価格が安く販売されていることです。

設備･仕様にもよりますが、大体近隣エリアの新築マンションの購入価格よりもよりも２割くらいは安く設定されています。

また、各住宅の内装については、ライフスタイルに合わせて自由設計も可能で、オール電化や光ファイバー・インターネット等最新の住宅設備にも出来ます。

耐震性なども安全性は高いと言われ、住宅ローンも利用できます。

アウトレットマンションと同様にリノベーションマンションの分譲も人気の物件です。

住み心地と低価格を追求した一挙両得マンションは今後、全国的に増えていくことでしょう。

中古マンションをお考えの方は、このリノベーションマンションの分譲を選択視野に入れて見てはいかがですか。