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アウトレットマンションの評判が話題になっていますが注意というとどのようなものがあるのでしょうか？

景気後退が深刻な中、売れ残った物件や販売元が倒産したりして格安で販売される「アウトレットマンション」が評判で人気です。

東京や神奈川、千葉・埼玉といった関東圏を中心に大阪や名古屋などの関西圏、札幌なども意外と人気で注目を集めています。

近頃は「アウトレットマンション」を専門に販売するような業者も現れ中には、元値よりも数千万円も値下げされて販売される物件もあるといいますから人気が出るの当然のことなのでしょう。

この不景気では、業者も在庫を一掃して損を覚悟で現金化したいとか、倒産して破産管財人を経て落札した物件などがあります。

分譲マンションや戸建は高価なだけに、「アウトレットマンション」といえば相当お得感がありそうですが、アウトレットマンションで注意しなければいけないことは保証についてでしょう。

新築で売れ残り、未入居だから新築と同じ扱いを受けるのは当たり前と思っている方も多いと思いますが、

これが当てはまるのは完成から1年未満の場合であって、完成から1年以上過ぎた物件は未入居であろうと、新築物件が対象になる10年間の無償補修が法的には受けられないということです。

ですから購入時に保証期間などの確認や説明をきちんと受けるというのが「アウトレットマンション」の注意点といえます。

何千万値引きされ、格安と謳っていても本当にその価格がお得なのか周りの相場や保証など良く確かめ、総合的に判断すべきです。

特に、今のようにリストラや倒産、収入が右肩上がりを望めない状況では、将来的にかかる費用や修繕積立金の値上げなど、しっかりとした見極めが必要でしょう。

分譲マンションの売れ行きというより、発売戸数が5ヶ月連続で減っているそうです。

首都圏の分譲マンションの着工戸数は2年連続で12万個を超えるなど好調なのに、なぜ？・・・と思いの方も多いことでしょう。

簡単に言えば、分譲マンションの売り渋りがおきているようです。
首都圏においては、地価上昇に伴う分譲マンションの販売価格の上昇を見込んでいるようです。

郊外においては分譲マンションの在庫の処分を優先しているためといわれています。

分譲マンションの販売価格が上昇傾向にあり、首都圏の一戸あたりの平均分譲価格は4804万円で、億ションの多い東京23区では6321万円だそうです。

まさかバブルの再来はないと思いますけど、一頃より20?30％の上昇だそうです。
景気は回復してきているんでしょうかね？

不動産売買契約書には、水廻り関係の厨房設備のコンロのガスの部分で故障不具合のところに「あり」と○がしてあり、「点火がしにくい」とかかれていました。

しかし、実際入居して調べてみるといくらやっても、ガスが点火できません。
これでは、「点火がしにくい」ではなく「点火しません」ではないですか。

不動産屋をすぐ呼び、この関係のガス屋さんも来て見てもらい点火しない事を確認してもらいました。

しかし、「物が古くて修理できない。保証では売主が直す義務はあるが修理できないものは新品にすることではない。」と言われました。

もちろん納得できるはずもなく、担当の不動産屋の人の上司にあたる人と交渉しましたが、「不動産売買契約書には、水廻り関係の厨房設備のコンロのガスの部分で故障不具合のところに「あり」と○がしてある以上、故障について保証はできない。ただ自分（不動産屋）が、がんばって交渉した結果、売主の気持ちとして、多少は払うと言っている。」

と言うなんとも？な答えでした。
なら、はじめから「使えない」と言ってくれば良いものを、確かに契約のときに売主さんは「点きにくいが何度かすれば点く」と言ったのです。

まあ、争えばこちらの言い分もいくらか通るとは思いましたが、少しは負担するということなのでここは穏便に済ませることにしました。（結局費用の1割にも満たない額でしたが・・・）

このようなこともありますので、中古マンションを購入した場合には、不動産売買契約書の内容を良く確かめ、売主に確かめることが必要だと思いました。

土地の測量も無事終わり今度は、買い主から不動産の売買代金をもらう、不動産　決済です。

決済の場所は、買主がこの不動産を購入するためにローンを組んだ銀行で行われました。

このときの銀行の態度は、買主はローンを組んでくれたお客様で、自分たちはその売主と言うことで、大変丁寧に扱われました。

後日談ですが私たちの場合、買い替えなので自分たちが購入する物件の契約も済んでいましたので、翌日に同じ銀行の別の場所（買主の自分達の都合の良い場所、たまたま同じ銀行の別の支店）で今度は私たちが買主として決済をするということになりますが、そこはローンを組んでいるわけでもなく、ただ場所を借りただけと言うことで、待遇はかなり違いました。

銀行の奥に通されると買主の人たちは、きっちりスーツ姿で３人できていて、やはり不動産の売買は額が大きいだけに物々しい感じです。

一通りの説明を受け、住友不動産販売の人にいわれるように書類を書き印を押し、決済は無事終了しました。

もちろん現金での取引ではなく、通帳に書かれている数字を確認するだけなのであまり現実感がなかったです。

「マンションは管理を買え!」と言う言葉があります。

それほど中古マンションにとって管理状態は重要だということです。

ところで、「マンション未来ネット」と言うのをご存知ですか？

国土交通省が財団法人マンション管理センターに委託していて、任意ではありますが、登録してある分譲マンションの修復履歴や管理状態等を見ることが出来るのです。

これは優良な管理・維持を行っている分譲マンションが中古市場で適正に評価されること目的として出来たもので、将来的に義務化されれば、選ぶ方にとっては便利なことこの上ないと思います。

中古マンション購入の注意点　メンテナンス性　階高（かいだか）

長く住む時や、転売を考えたときリフォームのしやすさは、中古マンションの購入でも大きなポイントとなります。

その一つに階高があります。階高とは、その階の床面からすぐ上の階の床面までの高さのことで、階高に余裕があるとバリヤフリーにしやすいとか、そのときにローン金利が優遇される等のメリットがあります。

公庫の融資基準として2m30センチ以上となっています。

具体的にいうと階高は290センチ以上あるとバリヤフリーにしても、充分な天井高が取れると思われます。

中古マンション購入の注意点　地域力

防犯への意識

地域力で1番に考えることは、安心して暮らせる町であるかどうか、町ぐるみで防犯対策に取り組んでいるか、自治体や町内会で確認するとよいでしょう。

周知のとおり近年、犯罪は急速な増加傾向にあり、警視庁の警視庁犯罪マップで調べて見たり、地元の交番で尋ねるとか、場合によっては周辺住民にヒアリングする ことも必要でしょう。

住民にいきなりココは犯罪の多い町ですかなんて聞くと、怪しい人と思われてしまいますので、例えばその物件の近くに古くからある酒屋さんや美容院あれば、このような所は地域の情報に詳しいことが多いので、利用ついでにそれとなく聞いてみるのも手です。

防犯意識も中古マンション購入の注意点として比較しましょう。

住宅ローン の通し方

前回、新築分譲マンションを購入しようと審査を受け落ちたにもかかわらずその後、落ちたときよりも多額の融資を申し込んだのに、住宅ローンが通ったわけを今回お話します。

前回と住宅ローンの審査が通った今回と違いを比べてみると、頭金は同額、年収も同額、物件は別、今回の物件のほうが高額従ってローン額は今回の方が多い。

販売会社は、住宅ローンが通らなかった方は誰でも知ってる大手不動産会社、住宅ローンが通った方は、おそらく知ってる人はあまりいない不動産会社（施工会社で選んだようなものです。）、住宅ローンが通らなかった銀行は超大手銀行、住宅ローンが通った銀行は、地方銀行。

こんな感じで、住宅ローンが通った方と通らなかった方の違いがありました。

しかし、私が考えるに一番の違いは「担当者」だと思います。

住宅ローンの審査が通らなかった方は、若い（20代前半）担当者Aさん、通った方はベテラン（40代後半）のBさんが担当者でした。Aさんの場合審査の書類もお決まりのものだけでしたが、Bさんの場合、ローンが通りやすいように例えば個人商店ですが地元に根付いて数十年、地元のお得意様も多くこの先も安定した収入が期待できます。見たいなこと等を付け加えるなど色々手を尽くしてくれました。

簡単に住宅ローンが通る人と比べると大変面倒で、あまり歓迎できるお客様ではない私たちに面倒くさがらずによくやってくれました。

悪く言えば殿様商売的な大手と名よりも実でやる所の差が出た感じでした。

考えてみると、担当者一つで自分の一生を左右しかねない大きな買い物である住宅の可否が決まってしまうというのは恐ろしいものです。

最も私たちの場合、今のマンションを購入できたことが結果的にベストだったと思いますが・・・

従って中古・新築の分譲マンションを購入するときは、その担当者も大きく関わるということを気に留めておいてください。

住宅ローンの通し方　１

住宅ローンを通すコツ

あなたの職業は何ですか？サラリーマン、社長さん、個人事業主？住宅ローンを組むときに、年収は勿論の事「職業」というのも大きなウエイトを占めています。

住宅ローンの通りやすい人・住宅ローンの通りにくい人

住宅ローンの一番通りやすい人は、誰だと思いますか？大金持ち？確かにそうですが、そんな人はローンを組みません。

答えは住宅ローンを提供する銀行にとって、安全に住宅ローンの期間、何十年もお金を確実に返してもらえる人、即ち公務員です。大企業の部長でもIT企業の若社長でもないのです。

給料は安定しているし、年金制度もしっかりしているので特別に年収が多くなくとも月々に支払額が相応な住宅ローンの額ならば、貸し手にとってはいちばんのお得意様なのです。

反対に、住宅ローンの通りにくい人とは、フリーターとかは論外ですが、個人商店の事業主や俗に言うSOHO等です。

はっきり言えば住宅ローンの期間、20年後や30年後も同じように収入を得ているか、公務員と比べればその安定性は明らかに違います。

誰だって、返せそうもない人にお金は貸したくありません。そしてそれが、金利の差などの貸付条件に影響します。

そして、私は住宅ローンの通りにくい個人事業主の家族従業員です。次回は、住宅ローンの通し方。自分の場合・・・・です。

マンションで通勤ラッシュ

マンションで通勤ラッシュって何？

と思う方は多いはず。知り合いのマンションの出来事です。その人は大規模マンションの高層階に住んでいます。当然、眺望は抜群でこれがポイントとなり入居しました。

この方はご夫婦で働いてマンションに入居後、朝出勤のためエレベーターの前で待っていると、上から来たエレベーターにはすでに人がいっぱい!!

とても乗れるような状態ではなく、あきらめて次を待つことに。

しかし次もその次も・・・・そんなに余裕を見て出て来たわけではないので階段を利用することに、下りといえども何十階も降りるのは大変で、しかもこれから毎日続くわけです。

皆さん帰宅の時間はばらばらですが、出勤時間は似通っているのは仕方のない所、まさか電車に乗る前に通勤ラッシュに出会うとは思っても見なかったとおっしゃってました。

眺望につられて入ったマンションですが、高層マンションの場合エレベーターの処理能力も考慮しておいた方がよさそうです。