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耐震偽装マンションの被害にあった分譲マンション「グランドベイ横浜」が、補強工事ではなく、建て替えの可能性が出てきたそうです。

このマンションは元一級建築士の姉歯秀次被告による耐震強度偽装物件の中の一つです。
２００５年に耐震強度偽装が発覚して横浜市が構造計算書を再計算させ強度６３％と発表されていたマンションです。

それが当マンションの管理組合が昨年４月に現況調査を依頼した結果、ずさんな施工不良が見つかったということです。

市の調査とは違った答えに、マンションの人たちも戸惑っているようですが現在、市は再計算中ということですので、結果（耐震強度６３％）が違えば対応を考えるそうです。

補強と建て替えではかなり違います。本来どこで調査しても同じ結果であるはずのものが、こうも違うのに驚くと同時に、調査そのものの信憑性を疑いたくなりまね。

耐震強度偽装とその防止策が、６月２０日から実施されるようです。

耐震強度偽装事件を受け国土交通省は、その再発防止のために建築基準法などを改正し、その第１弾を実施します。

主な策は従来の建築確認に加えて、構造設計の専門家が審査すると言う２重のチェックを行うと言うものです。

鉄筋コンクリート造りのマンションは高さ２０メートルを超えるものが対象で、減益の１級建築士や「構造計算適合判定委員」が、構造計算書を再計算し、偽装の有無や誤った設計がないか設計者本人に聞き取り調査をするというものです。

そのほか、３階建て以上のマンション（共同住宅）は、中間検査を義務化する。

耐震強度不足のマンションを設計した建築士たちへの罰則の強化など。

実現すれば、耐震強度不足などの欠陥マンションはかなり減らせるはずですが、前途多難な面もあります。

「構造計算適合判定委員」の講習会で、設計ミスを見つける試験の合格者は、１３１５人で必要数の１５００人には足らず急遽追試で帳尻を合わせた格好となりました。

人数は確保しましたが、精鋭ぞろいとは言いがたく、本当に大丈夫？と感じてしまいます。

中古マンション・２００１年から２００５年に建築確認された鉄筋コンクリート作りの中高層マンション約６千件から３８９件を無作為に選び出し、構造計画書や施工状態を専門家にチェックさせました。

チェックさせたのは国土交通省で元１級建築士の姉歯秀次被告をはじめとする一連の耐震強度偽装事件を受け、今回の耐震強度の調査となったわけです。

さて、そのマンションの耐震強度の調査結果はというと、驚くなかれ３８９件の中に３件が耐震基準の６６％?８５％しか耐震強度を確保していなく、更に別の３８件でも強度不足の疑いが濃厚で詳しい調査をすすめているそうです。

幸い建替えの必要な耐震強度５０％未満というマンションはなかったそうですが、このままではこの時期に建てられた日本の中高層マンションの１０％程度に何らかの問題がある可能性が浮き彫りにされました。

まだ記憶に新しい水落光男・元１級建築士の立てた「アパ（アパマン）」グループの新潟の分譲マンションも、偶然ですがこの中に含まれていると言います。

たまたまサンプルの中に含まれていて今回、耐震強度不足の４件の中にも入っていたと言うことです。

はじめからこれらすべてのマンションが作為的に構造計算書や耐震強度を偽装したわけではないのでしょうが、

言い訳として「忙しくて中途半端な構造計算書でもとりあえず出して後できちんとするつもりだった。」とするところが多く、建築のプロとしてはあるまじき行為といえます。

更に恐ろしいのは、建築確認の審査ではこうした一連の偽装やミスが見抜けなかった事でしょう。

それはさておき、設計段階で少し耐震強度などに余裕をもって建てておけば耐震強度不足になりにくい（今回の調査でも耐震強度に余裕のある物件で計算ミスがあっても耐震強度不足にはなりませんでした。）と言えるので、

マンション建設コストだけに目をやらず、良心的に仕事をしてもらいたいと思います。

中古マンションを購入するに当たって、色々な角度から検討することが大切ですが、今回私たちがこの中古マンションを選んだ理由として、管理がしっかりしているということが挙げられます。

環境も大事ですが管理も大切です。
管理状態を調べたところ、特に問題も起きてなく、大規模修繕もすんでいてその時に持ち出し金がなく、つまり修繕積立金だけで修繕費がまかなえていました。
これは、管理がしっかりとしていないとできないことです。

それと中古マンションの場合、できればそこを売る理由がわかればなお良いです。
それに付随して、両隣や上下の人との関係や状態、もし近隣とのトラブルで売りに出ていたとか、隣に問題のある人が住んでいてなどと言う理由だったら大変です。

契約時に売主さんに聞いた隣近所のことも、問題ないとの事でごみの集積所を聞いても、トラブルはないとのことでした。

管理規約も納得のいくものであり、自分的には大変良い買い物をしたと思いました。

ある一つを除いて・・・つづく・・・

中古マンションの契約は、不動産会社の中で行われました。

売主と我々買主がそろったところで重要事項説明書に基づいて重要事項の説明が宅建主任の資格を持った人が読み上げ（かなり長いです。）、　管理事項調査報告書を確認して、　一般媒介契約書にサインします。

重要事項の説明書は、専門的なことが多く一般の人にはわかりづらいかもしれませんが、今回は「社団法人　不動産流通経営協会」発行のFRK標準　重要事項説明書　補足資料というものがついていて、少しはわかりやすいと思いました。

不動産売買契約書には、マンション内の設備について細かく書かれていて例えば、給湯関係はガスの湯沸かし器で給湯箇所は台所と洗面所、故障はなしと言うように水廻り、空調、照明、収納、建具と言った感じに書かれていました。

物件についても、雨漏りがないか、シロアリの被害はないか等明記されています。
このようなことの説明を受け契約は終わりました。

なお、これらのことについて、不具合が発生した場合には決済後7日間以内であれば売主の責任で原状回復しますという説明も受けました。

中古マンションを主人の実家が購入し、近所に越してきました。

実家が老夫婦2人では広いし、庭の管理もできないため、この際小さい中古のマンションを私たち息子夫婦の近所にいい物件があれば、将来的にもお互いに良いと思ったからです。

昔と違い今は、中古マンションを探すのも家にいながらネットで24時間できるので大変ありがたいです。

住友不動産販売など大手不動産から町の不動産まで、どこでも物件情報は似たり寄ったりですが、中古マンションの場合、何時売り物件が出るかわかりませんのでまめなチェックが必要です。

中古マンションで検索し色々調べていくと、近所で大きさもちょうど良い中古マンションが見つかりました。
しかし、予算が少しオーバーしています。

そこで、不動産屋に電話してとりあえず物件の中古マンションを見せてもらうことにしました。

中を一通り見て、一応カメラに収めてその日は帰りました。
管理費やもろもろの諸経費を計算し、やはりもう少し安ければと思い不動産屋に掛け合ってもらうことにしました。

物件は、自社物件でもない限り売るのは売主さんで不動産屋さんではないのですから、不動産屋さんに値引き交渉をがんばってもらわないといけません。

電話の話では、「場所もいいし、少し前に出たばかりの物件なので値引きは厳しい」と言う事で、確かに場所もよく何ヶ月も売れない物件ならいざ知らず、値引きする理由がないと言えばないのです。

そこで、自分たちは買い替えだから現金がある。
希望の値段になれば即金で支払うことができると言うことで押してもらいました。

数日後電話があり、その値段でよいとの事で早速契約の運びとなりました。（後日わかったことですがこの物件にはローンが残っていたので売主さんとしては早く残債を処分したほうが、売れるのを待つより良いと考えたようです。）

住友不動産のチラシがあったので、住み替えを住友不動産に相談してみました。

まず電話で、住所や坪数、築年数等大体のことを話すとおおよその金額が出て、詳しく聞こうと言うことになり、その夜私たちの家に、当人と住友不動産の担当者に来てもらい、詳しく話しました。

コチラとしては当然少しでも高く売りたいわけで勿論、住友不動産としても高く売れればその分、仲介手数料も多くなるわけですからできるだけ高く売れるように考えてくれます。

この場合、住友不動産の会社が買い取るのではなく、住友不動産が仲介して、他に売却すると言うことです。

この住友不動産の人は、たまたま近所で大きな土地の売買の話があるので、私たちの所を抱き合わせのような感じで話を持っていくということでした。

何日かして、住友不動産から電話があり「50数社にFAXをして反応を見て、良いところがありました。」と言う答えがありました。

つづく・・・

今日、テレビを見ていたら気になるニュースをやっていました。

京都の町の景観対策についてです。京都全体ではないようですが、建物の高さ制限、看板の規制です。勿論マンションもこの中に含まれます。

何でも厳しい所は、建物（マンション）の高さが１５Mに制限されるようです。京都の景観を守るためには、悪いことではないと思いました。

しかし、テレビでも言っていましたが、現在15M 以上のマンションに住んでいて、年月がたちイザ建て替えようとした時に、15m以下にしなさいと言われたら１５Mより上に住んでいたマンションの住民はどうなるの？

この条例が施行され、既存建築物違反となったマンションの資産価値はどうなるのか？

あなたがもし、京都のど真ん中の高層マンションの高層階を、京都の町が一望できこんな素敵な所はないと購入していたら？

中古として売りようにも売りようがないし、買うほうだって例え建て替えまで住めれば良いという人がいても、違反建築物では住宅ローンはまず組めません。

自分も考えたことは在りませんでしたが、この京都のような事もあるんだなと思いました。

中古であれ新築であれ自分の買ったマンションが、このような規制のあるところ若しくは将来的に規制がされるような所ではないかと言うことも調べておいた方がよさそうです。

お目当ての中古マンションがあった場合その回りは、どうなっていますか？

空き地や大きな駐車場だった場合、もしかしたら将来大きなマンションが建ち、日照や眺望に影響が出るかもしれません。資産価値にも影響します。

公園や学校だったら建物は建ちませんが、公園は夜誰もいないので物騒（空き巣が狙いやすい）で、学校はチャイムや校内放送、運動会の音？（最も時間は限られていますが）と言うこともあります。

要は自分たちが何を望んでいるか、価格なのか便利さなのか眺望、環境か優先順位をつけて、しっかり確認チェックして納得して決める事が重要です。

前回、住民とのコミュニティを書きましたが、忘れてならないのが、周辺の住民との係わり合い方です。

特に大規模マンション等は、建設時に日照権や騒音、目隠し等の件やゴミ問題等で回りの住民とトラブルを起こしている場合もあり、それらが現在でも引きずっている所は、快適性や防犯性、即ち住みごご地に大きく影響しますので、この辺の調査もしっかりとしておきたい所です。

例えば、古くからある近所の個人商店等に立ち寄り買い物ついでにチョコっと聞いて見るとか、床屋さんや美容室なら時間も長いし世間話も出来、地域の情報もたくさん持っている場合が多いのでオススメです。