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住宅ローンは繰上げ返済がお得!!

ボーナスや臨時収入等、生活資金にプラスの収入があったときあなたはどうしていますか？

ほしいものを買う、旅行に行く、特にないので貯金（預金）する。

ちょっと待ってください。時に使い道がないのでとりあえず貯金（預金）すると答えたあなたが、もし住宅ローンを組んでいて返済途中なら、まよわず「住宅ローンの繰り上げ返済」をおすすめいたします。

住宅ローンの繰り上げ返済？と思う方はよく読んでください。住宅ローンの繰り上げ返済の威力に驚くはずです。

ココで住宅ローンの繰り上げ返済のシュミレーションをして見ましょう。

例えば、３０００万円の住宅ローンを組み、元利均等返済で3.5％、借り入れ期間30年としましょう。このご時世、ボーナスは当てにならないのでボーナス払いはなしです。

今まで3年間、住宅ローンを返済してきて、今回100万円を住宅ローンの繰り上げ返済に当てたとします。住宅ローンの繰り上げ返済に当てた額は、100万円ですが、実際の総支払額を見てみると、1,489,846円も少なくなるのです。

使う予定がないからと、100万円を銀行に眠らせておいても、こんなに利息はつかないでしょう。

この住宅ローンの繰り上げ返済は、早けれが早いほど効果が大きく、仮に住宅ローンの繰り上げ返済を住宅ローンを組んでから、6年後にしたとしますと、1，254,306円円のしかなりません。でも、眠らせておくよりは･･･

上のシュミレーションは期間短縮型で、計算しましたが、住宅ローンの繰上げ返済の方法には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」の２通りがあります。

一般的には、毎月の返済額は現状のままで、返済期間を短くする期間短縮型の方が利用されます。
なぜかというと、繰上げ返済額に応じて返済期間が短縮されるため、その返済期間中に支払っていくはずだった利息を支払わなくて済むことになるので、ローン残高を減らすのに効果的だからです。

ですから、貯金するのなら住宅ローンの繰上げ返済をおすすめするのです。

尚、　繰上げ返済するには、窓口での手続きが必要で、繰り上げ返済する額に応じて手数料が掛かりますのでご注意ください。（金融機関により色々です）。

でも、有り金はたいて住宅ローンの繰り上げ返済は、やめましょう。もしもの場合に備えていくらかの資金は、あったほうが無難ですから。

子育てにやさしいマンションの認定制度（子育てマンション認定制度）が現在ある、又は出来るのをご存知ですか？

基準を満たしていれば、子育てに必要な環境の費用、住宅ローンの金利の優遇等、子育てにうれしい特典があるのです。

例えば、墨田区では認定されたマンションに

1キッズルームの整備　　床面積が壁芯計算において20?以上であり、遊具等の収納及びトイレをそなえたもの･･･補助金100万円 　　

さらにキッズルームに床暖房を設置した場合･･･50万円加算

2　プレイロットの整備　　面積が40?以上あり、児童が安全に遊ぶことができるよう区画されているもの。また舗装部分については透水性のものとする･･･補助金50万円

が出たり

子育て支援に対しては、要望に応じて

1子育て相談保健師による育児相談・食事・栄養指導・離乳食相談等

2親子交流の場づくり健康増進運動指導・子育てグループの育成等

3子育て関連リクエスト講座の実施子どものおやつ・親子でクッキング・いい歯にしたい等々

の支援を受けることが出来ます。

神戸市や東京世田谷区でも、「子育てマンション認定制度」は、始まっていて、神奈川県川崎市でも2008年度より実施する予定だそうです。

各銀行や信用金庫でも「子育て支援、住宅ローン」と言うような商品を出していて、今後、住宅金融公庫と民間金融機関が提携している「フラット35」の優良住宅支援制度の対象になると言う話も・・・

子育てマンション認定制度は自治体単位で行っているので、全ての所ではないのですが、今後こういう動きは広がっていくと思われます。

住宅ローンの金利が優遇されれば生活に余裕も出来、「よし、もうひとり!!」となれば、少子化にも歯止めがかかることでしょう。

住宅ローン の通し方

前回、新築分譲マンションを購入しようと審査を受け落ちたにもかかわらずその後、落ちたときよりも多額の融資を申し込んだのに、住宅ローンが通ったわけを今回お話します。

前回と住宅ローンの審査が通った今回と違いを比べてみると、頭金は同額、年収も同額、物件は別、今回の物件のほうが高額従ってローン額は今回の方が多い。

販売会社は、住宅ローンが通らなかった方は誰でも知ってる大手不動産会社、住宅ローンが通った方は、おそらく知ってる人はあまりいない不動産会社（施工会社で選んだようなものです。）、住宅ローンが通らなかった銀行は超大手銀行、住宅ローンが通った銀行は、地方銀行。

こんな感じで、住宅ローンが通った方と通らなかった方の違いがありました。

しかし、私が考えるに一番の違いは「担当者」だと思います。

住宅ローンの審査が通らなかった方は、若い（20代前半）担当者Aさん、通った方はベテラン（40代後半）のBさんが担当者でした。Aさんの場合審査の書類もお決まりのものだけでしたが、Bさんの場合、ローンが通りやすいように例えば個人商店ですが地元に根付いて数十年、地元のお得意様も多くこの先も安定した収入が期待できます。見たいなこと等を付け加えるなど色々手を尽くしてくれました。

簡単に住宅ローンが通る人と比べると大変面倒で、あまり歓迎できるお客様ではない私たちに面倒くさがらずによくやってくれました。

悪く言えば殿様商売的な大手と名よりも実でやる所の差が出た感じでした。

考えてみると、担当者一つで自分の一生を左右しかねない大きな買い物である住宅の可否が決まってしまうというのは恐ろしいものです。

最も私たちの場合、今のマンションを購入できたことが結果的にベストだったと思いますが・・・

従って中古・新築の分譲マンションを購入するときは、その担当者も大きく関わるということを気に留めておいてください。

住宅ローン の通し方

前回、住宅ローンの通し方１でお話したとおり、住宅ローンの通りにくい職業の一つに、個人商店があり私の世帯が個人商店の家族従業員で、やはり簡単にはいきませんでした。
もしあなたが、住宅ローンの通りやすい公務員であったり、一流企業のサラリーマンであったりした場合には、大手銀行等の好条件で記してある住宅ローンを組むことは用意であると思いますが、もし私たちのように住宅ローンの通りにくい職業ならば、条件云々よりもまず、住宅ローンを通すことを考えましょう。全てはそこから始まるわけですから。

私たちの場合、初めにある新築分譲マンションを購入しようと思い、モデルルームへ通い、担当と何度も話し、「住宅ローンが通るかどうか信用調査を受けてみましょう」ということになり、とりあえずお願いしてみたのですが、数日後担当者からの電話で、「ダメだそうです。理由は答えられません。」とあっさり断られました。

勿論、その後その物件の業者からは何も言ってこなくなりました。

確かに世帯主（主人）が個人商店の家族従業員では、住宅ローンは通りやすいとはいえませんが、宅建取引主任の立場として考えた場合、納得できる答えではありませんでした。

その後も、物件を探して、現在の新築分譲マンションを購入したわけですが、住宅ローンを断られた物件よりも五百数十万も高いにもかかわらず住宅ローンが組めたのです。勿論、前回と同じ年収、同じ頭金なのに・・・です。

次回は、住宅ローンの組めたわけ･･･です。

住宅ローンの通し方　１

住宅ローンを通すコツ

あなたの職業は何ですか？サラリーマン、社長さん、個人事業主？住宅ローンを組むときに、年収は勿論の事「職業」というのも大きなウエイトを占めています。

住宅ローンの通りやすい人・住宅ローンの通りにくい人

住宅ローンの一番通りやすい人は、誰だと思いますか？大金持ち？確かにそうですが、そんな人はローンを組みません。

答えは住宅ローンを提供する銀行にとって、安全に住宅ローンの期間、何十年もお金を確実に返してもらえる人、即ち公務員です。大企業の部長でもIT企業の若社長でもないのです。

給料は安定しているし、年金制度もしっかりしているので特別に年収が多くなくとも月々に支払額が相応な住宅ローンの額ならば、貸し手にとってはいちばんのお得意様なのです。

反対に、住宅ローンの通りにくい人とは、フリーターとかは論外ですが、個人商店の事業主や俗に言うSOHO等です。

はっきり言えば住宅ローンの期間、20年後や30年後も同じように収入を得ているか、公務員と比べればその安定性は明らかに違います。

誰だって、返せそうもない人にお金は貸したくありません。そしてそれが、金利の差などの貸付条件に影響します。

そして、私は住宅ローンの通りにくい個人事業主の家族従業員です。次回は、住宅ローンの通し方。自分の場合・・・・です。

新築分譲マンションは今が買い時？５

住宅ローンは誰が払う？

前回、熟年夫婦の方にも新築分譲マンションの購入をおすすめしました。

今回は、もし新築分譲マンションの購入後、住宅ローンの返済中に夫がなくなったらどうなるか？

結論から申しますと、基本的には心配しなくても良いです。

金融公庫では、任意にということになりますが、銀行ローンでは「団体信用生命保険」通称「団信」という保険に加入することが義務付けられています。

この保険は、住宅ローンの返済中に住宅ローンを組んでいる本人、この場合はご主人に万一のことがあった場合に住宅ローンの残債を保険会社が全て負担してくれるというものです。

加入料（正式には特約保険料）は銀行は、銀行が負担して一括で払うということですが、

実際にはその額も考慮して金利等が考えられていますので無料ということではないようです。ただし、ローンに組まれているため、別途支払う必要はありません。

一方、公庫は任意のため住宅ローンを組んだ人が毎年払うことになります。その支払い金額は住宅ローンの額によりますが、数万円（毎年）おおざっぱではありますが元金の0.3％くらい1千万に対して3万円弱と考えて良いでしょう。

気をつけねば行けないのは、公庫の保険は、途中解約は出来ますが、途中から入ったり再加入はできないということです。

話を元に戻しますが、住宅ローンを組んだ後ローンの組み主に万一のことがあっても、後に残された妻や子供には残りのローンを支払う必要はないということです。

独身で購入した場合も、団信への加入は銀行ローンでは義務付けられています。これで、親、兄弟、誰にも迷惑をかけずに安心して住宅ローンを組むことが出来るのです。

加入基準として、大きな手術をしたことがあるか、定期通院をしているか、持病があるか等の審査はあります。

この辺は公庫の団信がダメなら、普通の生命保険の額を増やして、そちらでカバーという手もなくはないですが、保険料額はかなり違いますので（団信が圧倒的に安い）一考の価値ありです。

以上、価格、金利、安心の面から考えて新築分譲マンションは今が買い時ではないかと思います。

住宅ローン　

保険と並んで高額商品の代表である住宅は、ほとんどの人がローンを組んで購入しています。

ローン金利には、2つの型があって、

「変動金利型」・・・半年に一回程度、市場動向に合わせて金利を見直します。

「固定金利型」・・・一定期間は金利が変わりません。

変動型の金利の見直しは一年未満の貸出金利の指標となる短期プライムレート（最優遇金利）を目安に決める。量的緩和、ゼロ金利政策が続いている間はほとんど変化がありませんでした。

　固定型の金利は長期金利、営業戦略などを幅広く考慮して決めることが多く、住宅金融公庫が民間金融機関と提携して販売している「フラット35」のように、35年間にわたる借入期間中、金利が変わらないローン商品もあります。

住宅ローンは固定が基本

住宅ローンとゼロ金利解除

ゼロ金利が解除されて住宅ローンはどうなっていくのでしょうか。

ゼロ金利が解除されると言うことは、日銀が景気が上向いてきたと判断していると言うことですが、私たちは個人や家計単位で考えないといけません。

ゼロ金利解除により、預金金利が上がれば当然住宅ローンの金利も上がると言うことです。銀行は、借りたお金（預金）を貸して（ローン等）その利ざやで、利益を出しているのは皆さんご存知の通りです。

金利が上昇することでのデメリットは、借りているお金の金利が上がることです。一般に家庭での大きな借金と言えば住宅ローン、余談ですが２番目もしかしたら１番目に当たることもあるのは、保険です（支払い年数と人数で計算するとよくわかります）。

額が大きいですから、長期で借りている人が多いですが、この長期と言うのが曲者なんです。

ところで住宅ローンについては、ゼロ金利解除を予測して半年前に比べて0.3％前後上がっています。ですから年内はせいぜい後+0.2％前後ではないでしょうか。

なぜなら住宅ローンは、銀行にとって投資信託や変額年金等に並ぶ利益の要。簡単に金利を上げて顧客離れを起こされては大変です。

特に新規や借り換えの住宅ローンは、短期に大きな金利上昇はないと言うのが大方の見方です。

しかし、大幅でなくでも大きな違いとなるのが長期ローン。

例えば3千万円の住宅ローンを３％金利（ボーナス払いなし）、35年払いで借りた場合、月々11万5千455円ですが、もし0.5％金利が上がり3.5％で住宅ローンを組んだとすると、月々12万3千987円となり月8千532円の負担増になります。

月1万円未満と侮るなかれ、総額で見るとなんと、約350万も余計に支払わなくてはならないのです。

そこで、これから金利が上昇していくのは明らかですから、金利が上がる前に住宅ローンを組む（このことだけで無理して購入する必要はないですが）、すでに住宅ローンを組んでいる人は、繰上げ返済又は借り換えをおすすめします。

預金して得られる額よりも、繰上げによって節約できる額のほうがはるかに大きいからです。

最もそんな余裕があるなら、最初から月々の支払い額を増やして支払い年数や総支払額を減らしているはずです。

そこで、まだ金利の低いうちに借り換えを考えてはいかがでしょうか。特に短期の固定や変動金利で住宅ローンを組んでいる方は、検討の余地ありです。

その場合借り換えは長期の固定が原則です。なぜなら今後金利が上がっても下がることはまずないと言う見通しがあり、高金利時代が来ても固定なら安心です。

ココで注意することは借り換えなら、別の銀行でする必要があります。当然、他行は、顧客獲得のため低金利で設定するからです。