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分譲マンションですと管理組合があると思います。

多くの分譲マンションでは、毎年役員を持ち回りで決めている事でしょう。

私の住むマンションも、毎年順番に管理組合の役員がまわってきます。

分譲マンションを賃貸にして他人に貸している人もいて本人は近くに住んでいない、中には外国に転勤などでやむなく賃貸にしている人もいると思います。

管理組合の組合員及び役員は、当然の事ながらマンションの区分所有者が該当するわけですから部屋を借りている人には権利や義務はありません。

国土交通省のマンション標準管理規約では、管理組合の役員になれるのは住居する所有者となっています。（調査時）

そうなると、賃貸にしている区分所有者は管理組合にかかわることなく家賃のみを受け取っていることになります。

管理組合の役員を好んでする人は少ないでしょうから、この部分に不公平感を持つ人もいるでしょう。

以前最高裁で所有する分譲マンションの部屋を賃貸にしている不在所有者に対して、管理に協力できない分を金銭に換算して請求するという「協力金」の支払いを命じる判決がありました。

判例では月額2500円ですがケースバイケースということです。

いっそのこと、所有者だけでなく賃貸し住居者にも管理の権利や義務を与えるのも一つの案と思います。

通常は皆さんきちんと管理組合の役員をこなしているのですから、やはり不公平感が起きないようにすべきでしょうね。

分譲マンションの管理費などについて以前、管理組合に問題提起していましたがこの程、案がまとまり臨時総会で承認されました。

分譲マンションの管理費は、共益費や修繕積立金と一緒に考えている人が多く、今回問題になったのは修繕積立金の毎月の積み立て額です。

私のマンションの場合30戸の中規模分譲マンションですが、全て大型の機械式駐車場なのでこのメンテナンスや将来的な建て替えの費用が馬鹿にならないのです。

入居時には、駐車場料金が無料からあるということで、人気もあり素直に喜んでいたのですが、長期的な住居と考えた場合、老築化に伴う建て替えという問題もわかってはいましたがソレほど額の大きなものと、その時は考えていませんでした。

以前の日記にも書いたように、調べてみて機械式駐車場の修繕費は莫大なものになるということがわかり、管理組合に提起したわけです。1台あたり100万円位ですから大きいです。

分譲マンションは自分たちで管理しなければならないのですから管理費や共益費、修繕積立金が安いと喜んでいると後で困るのは自分たちです。

修繕積立金が余るのはいただけないですが、足りないのはもっと困ります。不景気なだけに、大規模修繕時に修繕積立金が足りないので一戸当たり100万円用意してくださいと、いきなり言われて、はいそうですかと全員が耳をそろえて出せるところはまずないでしょう。

そういった事を考えると、分譲マンションの管理費や修繕積立金を安いからと選んではいけないことになりますね。賃貸と違い、やがては我が身にかかってくるのです。

途中で譲渡するつもりでも、管理費が十分で修繕積立金がきっちりと積み立てられていれば、それだけ管理の行き届いたマンションということで資産価値も上がり、人気のマンションとなるでしょう。

反対に中古マンションを選ぶとき、管理費や修繕積立金の額や集まり具合なども調べれば、それだけ良いものが手に入るということです。

これからのマンション選びは目先の利益にとらわれないで長期的な目線で選ぶ必要があると思います。

分譲マンションの売れ行きというより、発売戸数が5ヶ月連続で減っているそうです。

首都圏の分譲マンションの着工戸数は2年連続で12万個を超えるなど好調なのに、なぜ？・・・と思いの方も多いことでしょう。

簡単に言えば、分譲マンションの売り渋りがおきているようです。
首都圏においては、地価上昇に伴う分譲マンションの販売価格の上昇を見込んでいるようです。

郊外においては分譲マンションの在庫の処分を優先しているためといわれています。

分譲マンションの販売価格が上昇傾向にあり、首都圏の一戸あたりの平均分譲価格は4804万円で、億ションの多い東京23区では6321万円だそうです。

まさかバブルの再来はないと思いますけど、一頃より20?30％の上昇だそうです。
景気は回復してきているんでしょうかね？

新築分譲マンションは今が買い時？５

住宅ローンは誰が払う？

前回、熟年夫婦の方にも新築分譲マンションの購入をおすすめしました。

今回は、もし新築分譲マンションの購入後、住宅ローンの返済中に夫がなくなったらどうなるか？

結論から申しますと、基本的には心配しなくても良いです。

金融公庫では、任意にということになりますが、銀行ローンでは「団体信用生命保険」通称「団信」という保険に加入することが義務付けられています。

この保険は、住宅ローンの返済中に住宅ローンを組んでいる本人、この場合はご主人に万一のことがあった場合に住宅ローンの残債を保険会社が全て負担してくれるというものです。

加入料（正式には特約保険料）は銀行は、銀行が負担して一括で払うということですが、

実際にはその額も考慮して金利等が考えられていますので無料ということではないようです。ただし、ローンに組まれているため、別途支払う必要はありません。

一方、公庫は任意のため住宅ローンを組んだ人が毎年払うことになります。その支払い金額は住宅ローンの額によりますが、数万円（毎年）おおざっぱではありますが元金の0.3％くらい1千万に対して3万円弱と考えて良いでしょう。

気をつけねば行けないのは、公庫の保険は、途中解約は出来ますが、途中から入ったり再加入はできないということです。

話を元に戻しますが、住宅ローンを組んだ後ローンの組み主に万一のことがあっても、後に残された妻や子供には残りのローンを支払う必要はないということです。

独身で購入した場合も、団信への加入は銀行ローンでは義務付けられています。これで、親、兄弟、誰にも迷惑をかけずに安心して住宅ローンを組むことが出来るのです。

加入基準として、大きな手術をしたことがあるか、定期通院をしているか、持病があるか等の審査はあります。

この辺は公庫の団信がダメなら、普通の生命保険の額を増やして、そちらでカバーという手もなくはないですが、保険料額はかなり違いますので（団信が圧倒的に安い）一考の価値ありです。

以上、価格、金利、安心の面から考えて新築分譲マンションは今が買い時ではないかと思います。

新築分譲マンションは今が買い？4

新築分譲マンションは、今まで述べたような背景から今の購入をオススメするわけですが、新築分譲マンションの購入は、なにも若い人ばかりにおすすめしているわけではありません。

実は50歳以上の熟年夫婦にも新築分譲マンションは今が買いといえるのです。

新築分譲マンションという物件自体が、購入チャンスであるためこれ自体がオススメで、よく年齢が高いとローンが組めないと思っている人がいますが、金融機関によっては80歳未満までの返済期間でローンを組めるところもあるのです。

これなら50歳でも29年の住宅ローンが組めるというわけです。

勿論、定年後の支払能力を考慮し、ボーナス払い等は併用しない等は必要です。

賃貸に住み続け、高齢になってから他の賃貸物件に越さねばならなくなったとき、喜んで貸してくれるところはそう多くはありません。

お年寄りだけで住み何か事故でもあると、例えば火の消し忘れで火事にでもなったらとか、中で具合が悪くなって・・・・となったら次の借り手にも影響してしまいます。

保証人は原則として必要でしょうし、まして一人身だったら･･･以上のことからも購入をおすすめするのです。

一人身ということで、もし新築分譲マンションの購入後、住宅ローンの返済中に夫がなくなったらどうなるか？

次回はこの点についてお話します。