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マンションの築年数の高齢化が進み、同時に住民も高齢化してきますとマンションの管理組合の運営も難しくなってきます。そこでこの程、国が管理会社などが管理の責任を持つ方式を検討し始めました。

分譲マンションは全国で５００万戸以上ありますが、築３０年以上と老朽化の目安となるマンションは約５６万戸で２０１１年末には１０６万個に達する見込みと言います。

こうした築年数を経たマンションでは、住民の高齢化や賃貸化が進み、管理組合も高齢で出来ない人や賃貸なので関係ないとする人が増え、更に管理組合の役員の仕事は多く、数千万円単位に及ぶ積み立て修繕金の管理や会合など負担感も多く上記の理由で管理組合役員になり手がいなくなることも考えられ管理組合の役員不足でその運営が危ぶまれる事態にもなりかねません。

このため国土交通省がマンション管理センターに委託し、新しいマンションの管理方式について検討しているのです。
区分所有法と言って、分譲マンションの所有関係やその管理を定めた法があるのですが、そこにはマンションには管理者を置く事が出来ると記されていてこの管理者は区分所有者である必要はないし、法人や個人の区別なく複数でも良いとされています。

管理者は建物の修繕工事などを提案し総会で承認絵を経て執行する際には責任者としての役目をにないます。投資用やリゾートタイプに分譲マンションにこのケースが多く、投資用マンションには所有者は住んでいない場合が多いし、リゾートマンションでも年に数えるほどしかいない住人が管理はできないというのが理由です。

この管理者には管理組合の理事長がなる場合が多く、管理を理事会が中心に行う理事会方式と呼ばれる方式を取るところがほとんどです。

しかし、上記のようにマンションや住民の高齢化に伴い理事会方式を原則として管理者を第３者に任せる管理者管理方式も選択できるようにする必要があるとなるようです。

この管理者の候補に挙がっているのが管理会社やマンション管理士です。
今まで、管理会社と言えば管理組合から業務を委託され掃除や簡単な補修（電球の交換など）を行うのが仕事でした。またマンション管理士は、管理組合に対してマンションの維持管理に関しての色々の助言を行うの業務でした。

管理者になると責任者としての権限を持つ事になり、これが問題になる事もあるのです。
管理者に管理会社がなった場合、修繕の工事などを自分の系列会社に優先的に任せたり、工事費も高値で引き受けさせてしまうこともできるわけです。

このような不具合が起きないように色々な案が検討されていますが、管理会社が管理者となっても理事会は残して置き監視できるようにしたり管理者となる管理会社と業務委託を受ける管理会社は別会社にすると言うような事も必要です。

どちらの管理方式も一長一短があり、マンションの住人である区分所有者が、正しい選択の目を持たなければならないのは言うまでもありません

機械式立体駐車場を使用していますが、今回の台風で「もし、雨が沢山降って地下部分の車が水没したらどうなるのか？」

と思い調べてみました。色々な見方があるようですが、結論から言うと結局は自己責任ということになりそうです。

自分のところも入居時の説明で管理会社が、機械式立体駐車場が、雨や雪で危険なときは入居者に知らせる。と言っていましたが、何かあったときに責任を取るとはいっていませんでした。

ただし、想定できる雨量の範囲で、水没する程度の排水能力しかないのであれば、瑕疵を認めさせることが出来るようです。
心配な方は、管理会社に、どのくらいの雨量までなら大丈夫なのかを問い合わせておくとよいのではないでしょうか？

今回は水没の事で調べてみましたが、機械式立体駐車場の建て替え費用についても書いてありました。

機械式立体駐車場の耐用年数は１５?２０年くらいで、建て替えにかかる費用は、規模により異なりますが１台あたり１００?１５０万位必要ではないかとの事です。

これでは、駐車料が安いといって喜んではいられません。駐車料を上げるか、修繕積立金として徴収しないと、後にトラブルになると思います。
自分のところも、機械式立体駐車場の修繕費は積み立ててはないようですし、駐車料も格安なので、このことを今度の総会で議題に上げようと思いました。

ペットについて先日ちょっとしたトラブルがありました。

以前にもあったのですが、今回はエントランスに管理会社から張り紙がしてありました。

何でも、マンションの（マンション全体の入り口ではなく個人の玄関口）玄関ドアの付近に犬のおしっこがしてあったというのです。

以前にも書きましたが私達の住んでいるマンションは、ペットを飼うことが許されていて、大きなペットでなければ飼っても良いのです。

しかし、実際買われているのは、ゴールデンレトリバーなど大型犬も見受けられます。もちろんベランダは共有部分ですからここでペットを飼うのは禁止されています。どこで飼っているのでしょうか？

基本的に共有部分である階段や廊下、エレベーターも動物を歩かせてはいけません。
張り紙も「ペットは歩かせずにゲージもしくは抱きかかえて移動してください。」
と書いてありました。

マンションの規約にも明言されています。
管理人さんから前に聞いたのですが、「○×号室の前は、ペットを外でブラッシングしているのか、廊下がペットの毛だらけで掃除が大変、」とか、「エントランスのエレベータ前に犬のおしっこがしてあり量も多くて匂いが付いて掃除が大変だった。」と話していました。

先日、このペットの張り紙を見て「ペットを飼うなということなのかしら!!」といっている人がいましたが、「そうじゃないでしょ。モラルの問題でしょ。」あなたにとって大切で可愛いペットでも他人もそうとは限りません。

一番困っているのは、ペット達ではないでしょうか？

シロアリ駆除の当日、駆除業者が私達の庭に来て、「洗濯物は干さないで、窓は閉めておいてください。でも、プランタンはそのままで良いです。駆除がすんだら、洗濯物も、窓もいつもどうりで良いですよ。土いじりはしばらく控えてください。」とのこと、

使用する薬のパンフレットを見てみると、土壌にも木部にも使える世界初の天然除虫菊のシロアリ駆除剤となっていて、人体にはそれほどに影響はないようです。

今回は土壌に注入するので、土に穴を開け中に注入ということなので、薬剤が飛散することもなく、駆除後は特に土さえいじらなければ良いようです。

シロアリ駆除業者の人も素手で作業をしていて、「危険なものなら、自分たちも素手ではしないですよ。」と話していました。

思ったより簡単で短時間で終わりました。

今のところ、シロアリが出てくるのは収まったようで、一安心といったところです。
今回のシロアリ駆除にかかった費用と責任の所在は、後日明らかになったとき書こうと思います。

マンションとシロアリの続きです。

前回、マンションの専用庭にシロアリを見つけたのですが、出所をたどっていくと外との境のフェンスを支える柱のところからシロアリは出ていたのです。

もちろん柱は鉄製でシロアリが出るはずはありません・・・ですが良く見てみるとこの柱を地中に埋める時、コンクリートで囲ってあるのですがこのコンクリートを流し込むときに作った木の枠がそのまま残っていてここからシロアリが出ていたのです。

本来、この枠はコンクリートが固まった後取り去るものだと思います。
それがそのまま残りそこからシロアリが出ていたのですから、施工主の瑕疵ではないかと思います。

早速、管理会社に連絡し見てもらうとやはりシロアリで、場所も専用庭の共用部分なので、少なくとも自分たち（区分所有者の私たち）個人の所ではないので、駆除は管理組合で行うとの事です。

とりあえず、管理費でシロアリの駆除費用は出すとの事ですが、責任は施工主や不動産屋にあるのではないかと管理会社に聞いてみるとどうも歯切れが悪いのです。

この管理会社は、入居当時の管理会社で売主である不動産会社の関連会社でした。
確かに売主の関連会社ではクレームも言いにくいのでしょうが、仕事としてきちんとしてもらいたいものです。

後日、シロアリ駆除業者が来て、シロアリを駆除するのですが、続きは次回に・・・

マンションとシロアリ？？？

マンションにシロアリは無縁のものと思っていないでしょうか？

木造の一戸建てならともかく、コンクリートと鉄筋、鉄骨でできているマンションに、木を餌とするシロアリが出るとは思えない、

と思っているあなた、シロアリはコンクリートをかじり、屋内に侵入することもあるのです。

私たちのマンションでも今春、シロアリが出てしまいました!!

ゴールデンウィークの初め雨上がりの後の昼間、マンションの一階部分に住んでいるので、窓から庭を眺めているとなにやら塊が空に向かって飛んでいます。

其れも数分おきに何回か、「何だろう？」と思って庭に出てみると羽の生えたアリがうようよ・・・・「もしかして、シロアリ？」いやな予感がしてネットで調べるとその正体はまさしく「シロアリ」でした。

「マンションになんで？」と思いながら、庭を調べてみると、あるところからシロアリが出ていたのです。

続く・・・

中古マンションを購入するに当たって、色々な角度から検討することが大切ですが、今回私たちがこの中古マンションを選んだ理由として、管理がしっかりしているということが挙げられます。

環境も大事ですが管理も大切です。
管理状態を調べたところ、特に問題も起きてなく、大規模修繕もすんでいてその時に持ち出し金がなく、つまり修繕積立金だけで修繕費がまかなえていました。
これは、管理がしっかりとしていないとできないことです。

それと中古マンションの場合、できればそこを売る理由がわかればなお良いです。
それに付随して、両隣や上下の人との関係や状態、もし近隣とのトラブルで売りに出ていたとか、隣に問題のある人が住んでいてなどと言う理由だったら大変です。

契約時に売主さんに聞いた隣近所のことも、問題ないとの事でごみの集積所を聞いても、トラブルはないとのことでした。

管理規約も納得のいくものであり、自分的には大変良い買い物をしたと思いました。

ある一つを除いて・・・つづく・・・

マンションの管理は、居住者つまり区分所有者で作る管理組合が主体となります。
自分たちのマンションは自分たちで管理するということです。

しかし、実際にマンションの管理に関して素人の私たちが管理できるはずはなく管理会社に任せて自分達のマンションを管理してもらうというのが実体です。

そうした現状を考えた場合、自分達のマンションが適切に管理されているのかどうかのチェックをマンション管理士にしてもらうのも必要なことと思います。

マンションの管理会社によっては、管理がいい加減で対応が遅かったり不満が残る管理会社もありますので、マンション管理士に相談することにより適切なアドバイスを受け改善できる場合があります。

費用は掛かりますが、管理委託費の節減や適切な管理によるマンション寿命の延長など費用以上の効果が出る場合も多いようです。

マンション管理士の顧問費用は基本で年間３０から６０万円でサポートする内容により別途料金が発生します。

このマンション管理士の仕事は、マンション管理の全般におよび顧問契約を結べば、マンション管理士自身が管理会社と連絡を取ったり、理事会や総会に出てアドバイスしてくれ、管理規約の見直しや大規模修繕時のアドバイスにも応じてくれます。

とはいっても、あくまでマンション管理の主体は自分たちマンション所有者であることを忘れずに、マンション管理士や管理会社におんぶに抱っことは、ならないように心がけたいものです。

マンションの管理について国土交通省は、現在全国で５００万戸に達するマンションが、人口の密集する都市生活に不可欠な住居形態となっていることや共同生活特有の問題や課題を抱えていることを受け、住宅政策の転換に踏み切り、２００７年度から自治体と連携して既存のマンションの維持管理を適切に行うことができるようモデル事業を補助していく考えです。

これは、国土交通省市街地建設課マンション政策室によりますと、モデル事業は自治体のうちマンションの維持管理問題に積極的に取り組んでいるところ３?５箇所を選び、そこのマンション管理組合にマンション管理士を無料で派遣して、マンションの修繕計画や管理規約、会計状況等を調べてもらい、マンションの維持や管理と言う物の重要さをマンション住民一人一人に再認識してもらおうと言う物です。

自分たちの物でありながら、入居当時の規約のまま気にもしないで何十年も住み、イザという時に予算がないとか持ち出しになって問題になったり、マンション規約があいまいのまま来て問題がおきてからどうするかでは、あまりにお粗末、自分のことは自分たちでしっかり管理して行きましょう、ということだと思います。

つづく・・・

「マンションは管理を買え!」と言う言葉があります。

それほど中古マンションにとって管理状態は重要だということです。

ところで、「マンション未来ネット」と言うのをご存知ですか？

国土交通省が財団法人マンション管理センターに委託していて、任意ではありますが、登録してある分譲マンションの修復履歴や管理状態等を見ることが出来るのです。

これは優良な管理・維持を行っている分譲マンションが中古市場で適正に評価されること目的として出来たもので、将来的に義務化されれば、選ぶ方にとっては便利なことこの上ないと思います。