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高層マンションの売れ行きに異変が起きていますね。

震災や停電など色々と不便な面が表面化してきた高層マンションですが、高層マンションの買い時はいつと考えたとき、「高層マンションの買い時は今」ともいえるでしょう。

すでに販売されてる高層マンションやコレから販売しようとする高層マンションを今までのような値段で売るのは難しいといわれています。

眺望の良いことで人気の高層マンションでしたが、今回のように地震がおきると高層階ほど揺れが大きく、停電時などエレベーターが使えないということや眺望を求めて湾岸エリヤに建築されたマンションは液状化現象の心配があるなど、人気にかげりが見えてきています。

例えば２０１１年4月の２０階以上の新築分譲マンションの売れ行きは全年の同月期に比べ８割以上落ち込んでいると言います。

八王子や多摩エリアが人気だそうで指標となるのが戸建の売り上げ個数だそうです。
マンションの場合一つの場所で複数の購入となるので、戸建の売れ行きで探るのが良いのでしょう。

震災以降、八王子二部xt件を探しにいている人が増えているようで、中には湾岸エリアの高層マンションからの引越しを検討している人も多くいるようです。

となれば、売り急ぐ人も多いので高層マンションの買い時はいつと言えば今と言うことになるでしょう。

高層マンションの人気は、中国人を中心として外国人によっても支えれられてきたのですが、その外国人たちが原発事故に不安を持ち高層マンションを買い控えているというのです。

つまり、高層マンションは値下がりしていると言うことと、その値下がりを防ぐために管理やマンション住人のつながりを強める工夫をしていくでしょうから、高層マンションの買い時は今と言えるでしょう。

マンションの買い控えが起きていて、契約率の減少から14年ぶりの低水準となっているようです。
不動産経済研究所は2007年の首都圏における新築分譲マンションの発売戸数が1993年以来の65000戸を下回る可能性が出てきたと発表しました。

前にもお伝えしたとおり首都圏の地価の上昇に伴うマンション価格の上昇とそれを見越した業者の強気の姿勢・価格設定が購入者の買い控えという裏目に出た格好になりました。

10月の新築分譲マンション1個当たりの平均価格は4693万円と前年同月比の8％増しとなり、契約率のほうは62.5％と売れ行き好調の目安となる70％を3ヶ月連続で割り込んでいます。

東京23区内の新築分譲マンションの契約率は70.4％とぎりぎりの水準でそれ以外の都内や埼玉県は50％台と契約率の低迷が目立ちます。

新築分譲マンションの人気の落ち込みは、土地価格高騰や鋼材価格の上昇に伴う新築分譲マンションの価格の上昇とアメリカのプライムローン問題により、日本においての住宅ローン金利の引き上げの見送りが、購入者に買い急ぐ必要性や購買意欲を失わせています。

来年には建築基準法の改正による新築分譲マンションの着工件数の大幅な減少が予想され、売れない上に発売戸数が少ないという、日本経済にとっても影響が出そうな材料が顔を覗かせています。

現在、売れ行きの悪い新築分譲マンションは、大幅な値下げや家具付での販売などの実質的な値下げでの販売をする物件も出てきているため、条件があえば今が買い時とも言えるのではないでしょうか？

自分も、今のマンションを購入する前に回ったマンションで、直接電話で「安く（確か4百万円くらい）するからいかがですか」ということをいわれた事もありました。
モデルルームなど、まめに回れば色々な情報が得られると思います。

国土交通省によりますと、9月の住宅着工戸数は前年同月比44％減の大幅に減ったそうです。

耐震強度偽装問題を受け改正建築基準法が施行されたことに伴い建築確認が厳しくなった事が大きな原因の一つになっているようです。

中でも分譲マンションの減り幅が大きく、首都圏のマンション着工戸数は前年同月比で85.9％も減っているという事です。

耐震偽装など不正を防止するためには致し方ないこととはいいながら、こうも建築確認審査に時間がかかっては、色々と問題が起こってくると思います。

分譲マンションなどは特に高価で費用のかかるものですから、時間がかかればそれだけお金が回りませんし、建築時の資材や購入者が必要とする家具・家電の需要も間延びするので、景気の落ち込みが心配されます。

新築分譲マンションの価格自体も、需要と供給のバランスが崩れれば高騰する事も考えられ、安全性が高まったと手放しで喜んでもいられないようです。

近々新築分譲マンションの購入を考えている人は、こうした背景や金利が上昇傾向にあることを考えれば、数年先だったら今のうちの購入がよいともいえるのではないでしょうか？

新築分譲マンションは今が買い時？５

住宅ローンは誰が払う？

前回、熟年夫婦の方にも新築分譲マンションの購入をおすすめしました。

今回は、もし新築分譲マンションの購入後、住宅ローンの返済中に夫がなくなったらどうなるか？

結論から申しますと、基本的には心配しなくても良いです。

金融公庫では、任意にということになりますが、銀行ローンでは「団体信用生命保険」通称「団信」という保険に加入することが義務付けられています。

この保険は、住宅ローンの返済中に住宅ローンを組んでいる本人、この場合はご主人に万一のことがあった場合に住宅ローンの残債を保険会社が全て負担してくれるというものです。

加入料（正式には特約保険料）は銀行は、銀行が負担して一括で払うということですが、

実際にはその額も考慮して金利等が考えられていますので無料ということではないようです。ただし、ローンに組まれているため、別途支払う必要はありません。

一方、公庫は任意のため住宅ローンを組んだ人が毎年払うことになります。その支払い金額は住宅ローンの額によりますが、数万円（毎年）おおざっぱではありますが元金の0.3％くらい1千万に対して3万円弱と考えて良いでしょう。

気をつけねば行けないのは、公庫の保険は、途中解約は出来ますが、途中から入ったり再加入はできないということです。

話を元に戻しますが、住宅ローンを組んだ後ローンの組み主に万一のことがあっても、後に残された妻や子供には残りのローンを支払う必要はないということです。

独身で購入した場合も、団信への加入は銀行ローンでは義務付けられています。これで、親、兄弟、誰にも迷惑をかけずに安心して住宅ローンを組むことが出来るのです。

加入基準として、大きな手術をしたことがあるか、定期通院をしているか、持病があるか等の審査はあります。

この辺は公庫の団信がダメなら、普通の生命保険の額を増やして、そちらでカバーという手もなくはないですが、保険料額はかなり違いますので（団信が圧倒的に安い）一考の価値ありです。

以上、価格、金利、安心の面から考えて新築分譲マンションは今が買い時ではないかと思います。

中古マンションは買い時か？

ゼロ金利政策解除で金利は上昇傾向に。

必然的に中古、新築を問わずに住宅ローンの金利も将来的に上がって行くことは容易に推測できます。ならば、早く住宅ローンを組まねばと手頃な価格の中古マンションの購入をあせってはいけません。

つまり、ゼロ金利解除を見越して半年くらい前から金利はアップしています。民間金融機関の変動金利の基本は、2.375％です。しかし、実際各金融機関は独自の金利優遇キャンペーン等を展開し1％台の商品も出ています。

勿論変動ですから、これから金利上昇が懸念される場合長期の固定金利で住宅ローンを組むことがオススメとなるわけですが、長期の住宅ローンとなると金利は3％を超えると思います。

固定ならば、見通しが立ちローン破綻と言うことはないでしょうが、超高金利とは行かなくとも、1％金利から比較すれば高金利なのは違いないでしょう。

つまりは、総支払額が多く（高く）なるわけです。そこで俄然注目されてくるのが、新築分譲マンションよりも、もともとの価格が低い中古マンションとなるわけです。しかし今、中古マンションは、買いなのでしょうか？

確かに、通勤や通学、交通機関、生活の便利さを加味し、しかも支払い総額を抑えたいと考えれば、中古分譲マンションを選択することは間違いではありません。むしろ、物によってはオススメと言えるでしょう。

しかし、よく考えてみてみると、例えばあと5年で築30年オーバーのマンションが100万個以上出てきます。当然、大規模修繕の必要性が出てきますが、おそらくマンション修繕積立金だけで、修繕できるマンションは皆無と言ってよいでしょう。

まあ、そんなマンションは例え安くても買わないよとお考えでしょう。

その通り、そしてその結果、中古マンションが供給過多になって売れなくなってくるのです。供給過多は値崩れにつながります。

更に、大規模修繕費が足りない、けれど追加の費用を払えない（集合住宅ですから皆が負担しないと出来ません）

そしてそのままになり、何か事故例えば外壁が落ちてケガ人が出る､階段の手すりが外れて転落、等が起きれば、中古マンション自体の評判が落ちて、全ての中古分譲マンション（優良な中古マンション）の価格が下がることもありえます。

つまり、まだまだ中古マンションは値下がりする可能性はあるのです。

ですから、金利上昇を懸念しすぎて判断を誤らないようにしましょう。