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分譲マンションの売れ行きというより、発売戸数が5ヶ月連続で減っているそうです。
首都圏の分譲マンションの着工戸数は2年連続で12万個を超えるなど好調なのに、なぜ？・・・と思いの方も多いことでしょう。
簡単に言えば、分譲マンションの売り渋りがおきているようです。
首都圏においては、地価上昇に伴う分譲マンションの販売価格の上昇を見込んでいるようです。
郊外においては分譲マンションの在庫の処分を優先しているためといわれています。
分譲マンションの販売価格が上昇傾向にあり、首都圏の一戸あたりの平均分譲価格は4804万円で、億ションの多い東京23区では6321万円だそうです。
まさかバブルの再来はないと思いますけど、一頃より20?30％の上昇だそうです。
景気は回復してきているんでしょうかね？
中古マンションを主人の実家が購入し、近所に越してきました。
実家が老夫婦2人では広いし、庭の管理もできないため、この際小さい中古のマンションを私たち息子夫婦の近所にいい物件があれば、将来的にもお互いに良いと思ったからです。
昔と違い今は、中古マンションを探すのも家にいながらネットで24時間できるので大変ありがたいです。
住友不動産販売など大手不動産から町の不動産まで、どこでも物件情報は似たり寄ったりですが、中古マンションの場合、何時売り物件が出るかわかりませんのでまめなチェックが必要です。
中古マンションで検索し色々調べていくと、近所で大きさもちょうど良い中古マンションが見つかりました。
しかし、予算が少しオーバーしています。
そこで、不動産屋に電話してとりあえず物件の中古マンションを見せてもらうことにしました。
中を一通り見て、一応カメラに収めてその日は帰りました。
管理費やもろもろの諸経費を計算し、やはりもう少し安ければと思い不動産屋に掛け合ってもらうことにしました。
物件は、自社物件でもない限り売るのは売主さんで不動産屋さんではないのですから、不動産屋さんに値引き交渉をがんばってもらわないといけません。
電話の話では、「場所もいいし、少し前に出たばかりの物件なので値引きは厳しい」と言う事で、確かに場所もよく何ヶ月も売れない物件ならいざ知らず、値引きする理由がないと言えばないのです。
そこで、自分たちは買い替えだから現金がある。
希望の値段になれば即金で支払うことができると言うことで押してもらいました。
数日後電話があり、その値段でよいとの事で早速契約の運びとなりました。（後日わかったことですがこの物件にはローンが残っていたので売主さんとしては早く残債を処分したほうが、売れるのを待つより良いと考えたようです。）
マンションを契約購入すると引渡しの前に、内覧会と言うのがあります。
内覧会は購入したマンションが、最初の設計通りに出来ているか、何か不具合がないかの確認と、修正箇所があれば直してもらうために行います。
私たちも内覧会でいくつか修繕してもらいましたので、気が付いたことを書きます。
自分たちで用意するものは、マンションのパンフレット、筆記用具とメモ用紙、スリッパは最低限。メジャー、懐中電灯、ビデオカメラやデジカメもあると便利です。
まず、内覧会に行くと私たちの場合には図面と紙テープ（粘着テープ）を渡され不具合箇所がある場合、不具合箇所にテープをつけて、図面にチェックを入れて下さいとのこと。
中に入ると早速パンフレットや図面どおりに出来ているかチェック、玄関もドアの具合やシューズボックスの出来具合、電灯のスイッチを点検、廊下を歩くときも床鳴り、壁紙のはがれ等ないか、各部屋も同様に調べました。
メジャーで、図面通りに出来ているかの他に、ベッドやタンスなどが入るか実際のスペースを確認します。図面は壁芯で図られているので、実際に図るのが一番良いと思います。
扉や戸棚、ドアやサッシ、窓の開閉、スイッチ類、動かすものは実際に動かし確かめることが必要です。
カーテンレールも確かめ、カーテンの寸法も測っておくと良いでしょう。
カメラ等も「後でどうだったっけ？」とならないよう写しておくのにあると便利です。
懐中電灯は、押入れ、天井裏等暗いところを確かめるのに使います。お風呂の天井は、天井裏が見れるので、あると便利です。（脚立がないと見れないですが）
実際に自分たちが経験した不具合は、
壁紙のはがれは色々な所。
クローゼットの下の外側に張っている化粧板がキッチリついてなく角が直角になっていない（一目でわかるくらい）。
キッチンのタイル目地が充分量入れてなく、所々穴が見える。
襖（ふすま）のレール下に張る敷居すべりが張ってない。
フローリングに釘が出ている（踏まないで良かった）。
トイレの床（ソフトビニール）が引っかいたように敗れている。
後で気が付いたのですが、サッシの枠の下をビス止めしてあるのですが、触るとくるくる回る、馬鹿になっているのかと思いほかを確かめると皆同じ、どうやら下にビスを受けるための板を入れ忘れたようです。こうなると内覧会には、ドライバー（ねじ回し）も必要？ですかね。
良かったのは、洗面台下のもの入れが、向こうの間違いでパンフレットよりワンランク上のものがついていたことです。
内覧会は、受け渡しの前の最終確認で、売り手に契約どうりに出来ていることを承諾することですので、慎重に点検しましょう。
ただし、アラ探しではないし、微細なキズなど生活の中で自然に出来る程度のものに目くじらを立てる必要はなく、長くすむことを考えて行いましょう。
今日、テレビを見ていたら気になるニュースをやっていました。
京都の町の景観対策についてです。京都全体ではないようですが、建物の高さ制限、看板の規制です。勿論マンションもこの中に含まれます。
何でも厳しい所は、建物（マンション）の高さが１５Mに制限されるようです。京都の景観を守るためには、悪いことではないと思いました。
しかし、テレビでも言っていましたが、現在15M 以上のマンションに住んでいて、年月がたちイザ建て替えようとした時に、15m以下にしなさいと言われたら１５Mより上に住んでいたマンションの住民はどうなるの？
この条例が施行され、既存建築物違反となったマンションの資産価値はどうなるのか？
あなたがもし、京都のど真ん中の高層マンションの高層階を、京都の町が一望できこんな素敵な所はないと購入していたら？
中古として売りようにも売りようがないし、買うほうだって例え建て替えまで住めれば良いという人がいても、違反建築物では住宅ローンはまず組めません。
自分も考えたことは在りませんでしたが、この京都のような事もあるんだなと思いました。
中古であれ新築であれ自分の買ったマンションが、このような規制のあるところ若しくは将来的に規制がされるような所ではないかと言うことも調べておいた方がよさそうです。
「マンションは管理を買え!」と言う言葉があります。
それほど中古マンションにとって管理状態は重要だということです。
ところで、「マンション未来ネット」と言うのをご存知ですか？
国土交通省が財団法人マンション管理センターに委託していて、任意ではありますが、登録してある分譲マンションの修復履歴や管理状態等を見ることが出来るのです。
これは優良な管理・維持を行っている分譲マンションが中古市場で適正に評価されること目的として出来たもので、将来的に義務化されれば、選ぶ方にとっては便利なことこの上ないと思います。
お目当ての中古マンションがあった場合その回りは、どうなっていますか？
空き地や大きな駐車場だった場合、もしかしたら将来大きなマンションが建ち、日照や眺望に影響が出るかもしれません。資産価値にも影響します。
公園や学校だったら建物は建ちませんが、公園は夜誰もいないので物騒（空き巣が狙いやすい）で、学校はチャイムや校内放送、運動会の音？（最も時間は限られていますが）と言うこともあります。
要は自分たちが何を望んでいるか、価格なのか便利さなのか眺望、環境か優先順位をつけて、しっかり確認チェックして納得して決める事が重要です。
前回、住民とのコミュニティを書きましたが、忘れてならないのが、周辺の住民との係わり合い方です。
特に大規模マンション等は、建設時に日照権や騒音、目隠し等の件やゴミ問題等で回りの住民とトラブルを起こしている場合もあり、それらが現在でも引きずっている所は、快適性や防犯性、即ち住みごご地に大きく影響しますので、この辺の調査もしっかりとしておきたい所です。
例えば、古くからある近所の個人商店等に立ち寄り買い物ついでにチョコっと聞いて見るとか、床屋さんや美容室なら時間も長いし世間話も出来、地域の情報もたくさん持っている場合が多いのでオススメです。
一軒家と違い共同住宅は、普段の管理、修繕等共用部分についての事柄は、全て住民の話し合い、つまり管理組合を通しての合議によって行われます。
住民間のコミュニティがよければ、話し合いもスムーズに行き管理･修繕でもめることも少ないはずです。
この点大規模マンションより小さな方が（戸数）より、コミュニケーションが取れやすいと言えましょう。
大規模マンション（200以上）に住んでいる知り合いが、管理組合の理事長をやった時は、意見がまとまらずにかなり大変で、更に委任状も出さない人が後日、部屋まで怒鳴り込んできたそうです。
私の所（３０戸）でさえも、いろいろな方がいてスムーズには行きませんから。
中古マンションの魅力 管理費 修繕積立金 未納
お目当ての中古マンションが見つかったら忘れてはならないのが、前所有者の管理費・修繕積立金の支払い状況です。
もし、購入する中古マンションの前の所有者が、管理費や修繕積立金を未納していた場合、次に買った人が今までの所有者の債務を引き継ぐことになります。
つまりマンションの管理組合としては、新しい区分所有者（あなた）に滞納分も請求できるということです。
また、現所有者でも管理費・修繕積立金を未納している人の多いところでは、大規模修繕時にかなりの負担（数十万?百数十万）を強いられることになりますので、中古マンションを購入する際にはこの点も仲介業者や不動産会社にキチンと聞いておきましょう
仲介業者に問い合わせがあれば、滞納分がいくらあるという情報をきちんと伝えた方がトラブルを未然に防げるでしょう。
中古マンションの魅力 管理 意識
中古マンションは、新築マンションと違い実際に管理されてきたわけですから、ある意味、履歴（管理状態）を調べる事が出来るので安心です。
今住んでいる人たちの管理意識を調べるには、マンションの駐輪場、エントランス、ゴミの集積場（マンション内にあれば）、集合ポストなどの共用部分の生理整頓がキチンとなされていれば、住民の管理意識は高いと言えましょう。