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住宅ローン の通し方

前回、住宅ローンの通し方１でお話したとおり、住宅ローンの通りにくい職業の一つに、個人商店があり私の世帯が個人商店の家族従業員で、やはり簡単にはいきませんでした。
もしあなたが、住宅ローンの通りやすい公務員であったり、一流企業のサラリーマンであったりした場合には、大手銀行等の好条件で記してある住宅ローンを組むことは用意であると思いますが、もし私たちのように住宅ローンの通りにくい職業ならば、条件云々よりもまず、住宅ローンを通すことを考えましょう。全てはそこから始まるわけですから。

私たちの場合、初めにある新築分譲マンションを購入しようと思い、モデルルームへ通い、担当と何度も話し、「住宅ローンが通るかどうか信用調査を受けてみましょう」ということになり、とりあえずお願いしてみたのですが、数日後担当者からの電話で、「ダメだそうです。理由は答えられません。」とあっさり断られました。

勿論、その後その物件の業者からは何も言ってこなくなりました。

確かに世帯主（主人）が個人商店の家族従業員では、住宅ローンは通りやすいとはいえませんが、宅建取引主任の立場として考えた場合、納得できる答えではありませんでした。

その後も、物件を探して、現在の新築分譲マンションを購入したわけですが、住宅ローンを断られた物件よりも五百数十万も高いにもかかわらず住宅ローンが組めたのです。勿論、前回と同じ年収、同じ頭金なのに・・・です。

次回は、住宅ローンの組めたわけ･･･です。

住宅ローンの通し方　１

住宅ローンを通すコツ

あなたの職業は何ですか？サラリーマン、社長さん、個人事業主？住宅ローンを組むときに、年収は勿論の事「職業」というのも大きなウエイトを占めています。

住宅ローンの通りやすい人・住宅ローンの通りにくい人

住宅ローンの一番通りやすい人は、誰だと思いますか？大金持ち？確かにそうですが、そんな人はローンを組みません。

答えは住宅ローンを提供する銀行にとって、安全に住宅ローンの期間、何十年もお金を確実に返してもらえる人、即ち公務員です。大企業の部長でもIT企業の若社長でもないのです。

給料は安定しているし、年金制度もしっかりしているので特別に年収が多くなくとも月々に支払額が相応な住宅ローンの額ならば、貸し手にとってはいちばんのお得意様なのです。

反対に、住宅ローンの通りにくい人とは、フリーターとかは論外ですが、個人商店の事業主や俗に言うSOHO等です。

はっきり言えば住宅ローンの期間、20年後や30年後も同じように収入を得ているか、公務員と比べればその安定性は明らかに違います。

誰だって、返せそうもない人にお金は貸したくありません。そしてそれが、金利の差などの貸付条件に影響します。

そして、私は住宅ローンの通りにくい個人事業主の家族従業員です。次回は、住宅ローンの通し方。自分の場合・・・・です。

マンションで通勤ラッシュ

マンションで通勤ラッシュって何？

と思う方は多いはず。知り合いのマンションの出来事です。その人は大規模マンションの高層階に住んでいます。当然、眺望は抜群でこれがポイントとなり入居しました。

この方はご夫婦で働いてマンションに入居後、朝出勤のためエレベーターの前で待っていると、上から来たエレベーターにはすでに人がいっぱい!!

とても乗れるような状態ではなく、あきらめて次を待つことに。

しかし次もその次も・・・・そんなに余裕を見て出て来たわけではないので階段を利用することに、下りといえども何十階も降りるのは大変で、しかもこれから毎日続くわけです。

皆さん帰宅の時間はばらばらですが、出勤時間は似通っているのは仕方のない所、まさか電車に乗る前に通勤ラッシュに出会うとは思っても見なかったとおっしゃってました。

眺望につられて入ったマンションですが、高層マンションの場合エレベーターの処理能力も考慮しておいた方がよさそうです。

ごみの集積所

分譲マンションを購入するときには、ゴミの集積所もどうなっているかよく知らべてみましょう。

マンションの場合、マンション内にゴミの集積所が設けてある場合が多く、私の所も駐車場の脇に柱と壁を利用した簡単な囲いがしてあり、カラスや野良猫よけの網をかぶせるだけの簡単なものがありました。

実際に入居してから、ゴミの山になり、ゴミが崩れていたり網からはみ出てカラスや野良猫が荒らしたり、結局、総会できちんとしたボックス型で扉の閉まる、ゴミの集積所を作ることになり修繕積立金から70万円弱を捻出しました。

一世帯当たりで割ればたいした事はないかもしれませんが、ただでさえ将来的に足りなくなることがわかっている修繕積立金を取り崩すのは、避けたいものです。

私の所のような格安分譲マンションは、仕方のないこと（仕事先横の高級分譲マンションは立派なゴミの集積場が付いていました。）でしょうが、出来れば出費は抑えたいものです。

リフォームを考えて

新築分譲マンションなら先々、中古分譲マンションなら、近い将来又は入居時に避けて通れないのがリフォームです。

経済面ではさておき、リフォームで古くなったものを新品に換えるのは簡単で、部屋の間取り等も簡単に変更できるのも分譲マンションならではの利点（賃貸マンションでは無理です。）でしょう。

例えば、夫婦に子供男女２人で計４人家族だとして、子供にはそれぞれの部屋を考えると４LDKが、ほしいところですが、将来的に２人になったら壁を取って、大きなリビングにと言うことも比較的簡単です。

ココで注意しなければならないのは、水回り。

壁を壊して間取りを変えて、それならキッチンはココへ、トイレ、お風呂はコッチにとなった場合、この水回りの変更は非常に厄介で費用のかかるものです。

将来的に、リフォームで、マンションの間取りの変更を考えているのなら、水回りの位置も視野に入れておく必要があると思います。

マンションが縮む？

新築でも中古でも分譲マンションを、めでたく購入し登記簿を眺めているとなんだか、少し面積が減って書かれていると思った方もいることと思います。

実は、マンションの占有面積は、カタログと登記簿では表記法が違うのです。

カタログなどに記載されている面積は、壁芯面積といって、登記簿に記載されている面積は内法面積と言います。

壁芯とは厚みのある壁の中心線を結んで測った面積のことで、 内法面積（うちのりめんせき）は壁の内側部分の実際に使える面積の事です。

分譲マンションのパンフレットに書かれた専有面積は壁芯計算によるものが多く、内法に比べ、壁の厚みの分だけ面積は大きくなります。

つまり、カタログより実際に使用できる面積は狭くなっている点にご注意ください。

公的融資を受ける時には壁芯による面積、税金の軽減措置に必要な要件は内法による面積なので、更に注意が必要です。

 

新築分譲マンションは今が買い？３

前回、金利や新築マンション価格の面からも来春くらいまでが、マンションの買い時ではないかとお話しましたが、マンション購入をオススメするわけは、もう一つ今春に話題となったまだ記憶には新しいマンションの構造計算偽装事件も関係しています。

新築マンション建築確認前の審査や建築途中の検査など一連の事件に関係する法律が非常に厳しく実施されるようになりました。

事件前までは1ヶ月ですんでいた建築確認検査が、3ヶ月以上かけて行われることもあります。つまり、事件後の新築分譲マンションは、厳しいチェックの元に建てられた安心できる新築分譲マンションと言えることが出来ると思います。

何でも、例えば飛行機や電車の事故も整備不良などが原因で一度おきると、続けては起きない、変な言い方ですが、しばらくはみんな気をつけて仕事に当たるということです。

次回は、その他のオススメのわけ４です。

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新築分譲マンションは今が買い？

新築分譲マンションは春ぐらいまでに購入するのが良い様です。7月14日日銀のゼロ金利解除を受け、金利の上昇が懸念される新築分譲マンションの購入を考えている人は多いと思います。

例えば、現在賃貸に入居していて、新築分譲マンションの購入を考えている人の家族構成は、夫婦+子供1?2人が最も多いと思います。
マンションサイズは、3ＬＤＫ、４ＤＫ、４ＬＤＫと言ったところでしょうか。家賃で言えば、14万円くらいというところです。

仮にこのまま賃貸で暮らすとしたら、14万円×１２ヶ月+6万円（2年毎に更新料1ヶ月分として）を新築の分譲マンションを35年ローンで購入した場合と比較しますので、35年をかけると、６０９０万円!!
勿論、その間の家賃の値上げ等は、入っていませんのでもっと高額になるでしょう。

これだけのお金を払っていくことを考えれば、新築の分譲マンションを買ったほうがお得というのは容易に理解できることです。

勿論、新築分譲マンションを買うのも住宅ローンを組んで買うわけですから、購入額+金利の総額を賃貸の総額と比較しなくては行けません。

勿論金利は低いほうが総支払額が低くなります。現在、先ほど書いたように金利は上昇傾向にあるわけですから、上昇前に、しかも長期固定で借りられればベストだと思います。

金利はいきなり上がるものではないので、春くらいまでにが購入の目安と書いた理由の一つです。

次回は、住宅ローンの金利の実際と春までに新築分譲マンションを購入したほうが良いわけ２･･

新築分譲マンション駐車場・補足

新築分譲マンションが機械式立体駐車場の場合、モデルルームと違い見本はありません。

知り合いで、新築分譲マンションを購入したのですが、その機械式立体駐車場は、地上１階地下２階で、なんと回りにフェンスがなく、ゲートもないのです。

同型の駐車場で、子供が挟まれる事故も起きているそうです。

私のところは、周りはフェンスで囲まれ、ゲートが付いていて勿論赤外線センサーがいくつも付いてあり、作動中に覗き込んだり車がずれて入っているとアラームがなり、停止してしまいます。（最初のころ覗き込んで緊急停止してびっくりしました!!）

更に、その知り合いのところは地下の車を出した後は、パレットを定位置に戻す決まりがあるそうです。

通常は地上1階が一番駐車料が高いのはすぐに出し入れできるからで、その為には常に定位置に戻しておかないとならないからです。

これも意外と面倒なものです。私のところは、そのままで良いのですが、それでも出し入れの時間（わずかではありますが）は長く感じるし、まして戻すとなると倍の時間がかかると言うことです。

そのようなわけで、検討中の新築分譲マンションが、機械式立体駐車場の場合には、よく仕様を確認することをおすすめいたします。

マンション前の道路２

前回マンション前の道路の傾斜について書きましたが、マンション前の道路についてはその他、自動車の通行量は勿論、通行量の少ない道路でも、その先に大きな道路があれば、信号などで渋滞が起きマンションの前は一日中車の列と言う事もありえます。

駐車場からの出入りや排ガスの臭い、騒音など総合できますね。

平日はなんともなくとも休日は大混雑する道路はたくさんありますから。

皆さん新築マンションは建設予定地へ、中古マンションは現地へ見に行くと思いますが、忘れてならないのは新築マンションも中古マンションも購入すれば24時間そこに住むということです。

つまり時間により道路環境は変わると言うことです。

通常、新築マンションの建設予定地や中古マンションの現地へは日のある内それも仕事の休みの土日に行かれることが多いでしょう。

しかし、平日の昼間、特に夜、深夜、明け方はどうでしょう。深夜は意外と車の騒音が気になったり、土曜の夜など暴走族の通り道になっているかもしれません。

依然住んでいた所がまさにこれで何度110番したことか。

消防車や救急車の通り道になっている場合もあります。

道路のほかに線路も騒音は出ますが、電車は24時間走りませんのでこのあたりも考えましょう。