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購入希望のマンション、どの部屋が良い？

購入したいマンションが見つかった場合、次に考えるのが「さて、どの場所が良いか？」となると思います。勿論、価格や広さ、間取りなどいろいろな要素を総合して検討するわけですが、部屋の位置と言うのも大変重要になってきます。

ざっとっ考えただけで、角部屋、右角の部屋、左角の部屋、左右に隣人のいる部屋、最上階の部屋、一番下の部屋、中央階の部屋、これらの複合する部屋。

それぞれに、長所と短所があり良く比較検討して、決定する必要があると思います。

次回より、それぞれの長所、短所について書こうと思います。

中古マンション購入の注意点　メンテナンス性　階高（かいだか）

長く住む時や、転売を考えたときリフォームのしやすさは、中古マンションの購入でも大きなポイントとなります。

その一つに階高があります。階高とは、その階の床面からすぐ上の階の床面までの高さのことで、階高に余裕があるとバリヤフリーにしやすいとか、そのときにローン金利が優遇される等のメリットがあります。

公庫の融資基準として2m30センチ以上となっています。

具体的にいうと階高は290センチ以上あるとバリヤフリーにしても、充分な天井高が取れると思われます。

スラブ

スラブとは、床版のことで、本来は英語で石板のことを指します。

垂直方向からの面荷重を受ける板状のもののことで、鉄筋コンクリート造では大梁や小梁と一体化してつくられ、内部に碁盤（ごばん）の目状に入れられた鉄筋で強度をもたせています。

一般的にスラブと言うと鉄筋コンクリート造の上階住戸と下階住戸の間にある構造床（界床）を指し、梁や小梁と一体化してつくられています。

このスラブの厚さは13cm?18cmのものが多く、厚いほど遮音性が高いといわれ最近では、25?30cmの物も出てきていますが、躯体の構造によっても遮音性は変わります。

コンクリートでつくられているものをコンクリートスラブ、床として用いられるときは床スラブといいます。

さや管ヘッダー工法（方式）

給水配管方法の一種で、建物の寿命（約50?60年）に比較して、配管設備の寿命は15から20年と短いことから、途中で何度か交換しなければならないためメンテナンスを考慮して考えられた工法です。

さや管とはポリエチレン製のＣＤ管のようなやや硬めの管の中にゴムホースのように柔らかい架橋ポリエチレン管あるいはポリブテン管を通した管のことを言い、管が２重になっていて、外側の硬い管が刀の「さや」のようなので、こう呼びます。

ヘッダー方式とはヘッダーと呼ばれる横笛ような管の穴に、それぞれ仕様場所まで、直接管を伸ばしていく方式のことで、ヘッダーから各水栓に個別配管となるため、複数水栓を同時に使用しても圧力変化が少なく、安定した流量が確保できます。しかも、配管径を細くできるため湯待ち時間が短くなります。

更にヘッダーから水栓までの配管途中に接続部を設けないため、分岐工法に比べ、漏水の危険性が大幅に減少します。

このさや管をヘッダー部分から出していくのが「さや管ヘッダー工法（方式）」です。

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中古マンション購入の注意点　メンテナンス性　ヘッダー工法

マンション修繕時の思わぬ注意点

仕事上のお客様からお聞きした話ですが、築数十年のマンションに住んでいて今回、全棟の水道管の交換をすることになり、その方が係りとなったためいろいろ知らべたり、聞いたりした話によりますと、修理のときには元受の下請けが来ることもあるわけですが、そのとき下請けの業者が連れてくる職人の中に外国人のアルバイトが混じることが良くあるそうで、勿論その方たちが皆そうではないのですが、中には窃盗団のメンバーがいて、後日空き巣に入られたところがあるそうです。

確かに、下請け業者に混じれば何日か部屋の中で作業をするのですから、部屋の様子（間取り）や、家族構成（年寄りの一人暮らしか等）、大切なもののありそうな場所、生活（休み、仕事に言っている時間）等が全てわかってしまうのです。

その方の場合、元受に下請けにも外国人は使わないことを条件に入れたそうで、差別と言われそうですが、安心や安全を考えればこんなところにも気を使う必要がありそうです。

マンションに限らず修繕時の注意点として参考にしてください。

中古マンション購入の注意点・スラブ厚

床のコンクリートの厚さ、つまりスラブ厚が暑いほど遮音性は良いと言えますが、最近の新築マンションは、スラブ厚２０センチ以上中には３０センチと言うものも出ています。

それに対して中古マンションの場合、スラブ厚２０センチ未満のものもあります。

中古マンションの公庫基準として１５センチ以上(平成14年10月以後借入申込受理分から適用する内容） となっていますが、やはり遮音性を考慮した場合２０センチ以上はほしいと思います。

出来れば、専門家に図面をチェックしてもらうと良いでしょう。専門家に物件の調査を依頼した場合、１０から２０万円が必要ですが、決して安い買い物ではないので、調査してもらうことをおすすめします。

中古マンション購入の注意点として、騒音は見逃せない項目ですから、慎重に検討いたしましよう。

中古マンション購入の注意点　快適性

安全に暮らせるかをクリアできた場合次は、快適に暮らせるかをチェックしましょう。

まずは、目的の中古マンションのある町を歩いてみることです。

例えば、電信柱が地中に埋没されていれば、道路環境ばかりでなく、防犯に役立ちます。マンションのすぐ脇に電柱があれば、３階や4階等なら簡単に侵入できてしまうからです。

街路樹が整備されていれば、環境を考慮する所と判断でき、街にゴミが散乱していないきれいな町並みだったら、住民意識が高い所と判断できます。

その他、騒音、震動、臭気など、土日や昼夜で変化がないかとか、買い物、帰宅通路、学校、公園など、居住者が生活するうえで想定できる必要な環境が周辺に整っているか、工場、墓地、高圧線、特定集団、深夜営業店等、周辺嫌悪施設の有無 等の実態とそれらのことが将来的に変化が起きる可能性はないかを出来る限り調べましょう。

更に、これらを平日、休日、昼、夜の４パターンで現地を確認 出来ればベストです。

このようなところも中古マンション購入の注意点として必要です。

中古マンション購入の注意点　地域力

防犯への意識

地域力で1番に考えることは、安心して暮らせる町であるかどうか、町ぐるみで防犯対策に取り組んでいるか、自治体や町内会で確認するとよいでしょう。

周知のとおり近年、犯罪は急速な増加傾向にあり、警視庁の警視庁犯罪マップで調べて見たり、地元の交番で尋ねるとか、場合によっては周辺住民にヒアリングする ことも必要でしょう。

住民にいきなりココは犯罪の多い町ですかなんて聞くと、怪しい人と思われてしまいますので、例えばその物件の近くに古くからある酒屋さんや美容院あれば、このような所は地域の情報に詳しいことが多いので、利用ついでにそれとなく聞いてみるのも手です。

防犯意識も中古マンション購入の注意点として比較しましょう。

住宅ローン の通し方

前回、新築分譲マンションを購入しようと審査を受け落ちたにもかかわらずその後、落ちたときよりも多額の融資を申し込んだのに、住宅ローンが通ったわけを今回お話します。

前回と住宅ローンの審査が通った今回と違いを比べてみると、頭金は同額、年収も同額、物件は別、今回の物件のほうが高額従ってローン額は今回の方が多い。

販売会社は、住宅ローンが通らなかった方は誰でも知ってる大手不動産会社、住宅ローンが通った方は、おそらく知ってる人はあまりいない不動産会社（施工会社で選んだようなものです。）、住宅ローンが通らなかった銀行は超大手銀行、住宅ローンが通った銀行は、地方銀行。

こんな感じで、住宅ローンが通った方と通らなかった方の違いがありました。

しかし、私が考えるに一番の違いは「担当者」だと思います。

住宅ローンの審査が通らなかった方は、若い（20代前半）担当者Aさん、通った方はベテラン（40代後半）のBさんが担当者でした。Aさんの場合審査の書類もお決まりのものだけでしたが、Bさんの場合、ローンが通りやすいように例えば個人商店ですが地元に根付いて数十年、地元のお得意様も多くこの先も安定した収入が期待できます。見たいなこと等を付け加えるなど色々手を尽くしてくれました。

簡単に住宅ローンが通る人と比べると大変面倒で、あまり歓迎できるお客様ではない私たちに面倒くさがらずによくやってくれました。

悪く言えば殿様商売的な大手と名よりも実でやる所の差が出た感じでした。

考えてみると、担当者一つで自分の一生を左右しかねない大きな買い物である住宅の可否が決まってしまうというのは恐ろしいものです。

最も私たちの場合、今のマンションを購入できたことが結果的にベストだったと思いますが・・・

従って中古・新築の分譲マンションを購入するときは、その担当者も大きく関わるということを気に留めておいてください。